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Immobilienkaufvertrag
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Eine Dienstbarkeit räumt dem Berechtigten ein bestimmtes Nutzungsrecht an einer fremden Sache ein. Das wiederum führt jedoch dazu, dass der Eigentümer seine Sache nur noch eingeschränkt nutzen kann.

Dabei müssen folgende Dienstbarkeiten unterschieden werden

  • die Grunddienstbarkeit,
  • der Nießbrauch,
  • die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und
  • das Dauerwohnrecht bzw. Dauernutzungsrecht.

Besonders praxisrelevant ist etwa die Grunddienstbarkeit. Diese Art der Dienstbarkeit ist in den §§ 1018 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Hierbei wird ein Grundstück z. B. dergestalt belastet, dass es ein Dritter auf eine bestimmte Art und Weise nutzen darf. Zu nennen ist in diesem Zusammenhang etwa das Wegerecht. Außerdem kann sich der Eigentümer verpflichten, zugunsten des Dritten bestimmte Handlungen an seinem eigenen Grundstück nicht oder auf eine bestimmte Weise vorzunehmen. Das wäre etwa der Fall, wenn die Parteien vereinbaren, dass der Eigentümer in seinem Garten keine Bäume pflanzen darf oder die Abstandfläche des Nachbargrundstücks übernimmt und an der Grundstücksgrenze keine Gebäude errichtet. Des Weiteren kann vereinbart werden, dass der Eigentümer bestimmte Rechte gegenüber dem Grundstück des Dritten nicht geltend macht. So kann z. B. festgelegt werden, dass der Eigentümer eines Grundstücks die Emissionen bzw. die Lärmbelästigung, die sein Nachbar verursacht, duldet und keine Unterlassungsansprüche geltend macht. So kann also ein Nachbarschaftsstreit leichter vermieden werden.

Die Grunddienstbarkeit entsteht, indem sich die Parteien über den Inhalt der Dienstbarkeit einigen und diesen sowie das Recht des Dritten ins Grundbuch eintragen. Die Dienstbarkeit ist an das Eigentum am „dienenden" Grundstück, nicht jedoch an den Eigentümer gebunden. Das bedeutet bei einer Veräußerung des „dienenden" (Haus-)Grundstücks, dass dessen Erwerber ebenfalls an die Grunddienstbarkeit gebunden ist. Eine Einschränkung dieser weitreichenden Bindung lässt sich jedoch mit der sog. beschränkt persönlichen Dienstbarkeit erreichen. Die gilt nämlich nur zugunsten der Person, die als Berechtigte ins Grundbuch eingetragen wurde, und ist somit höchstpersönlich. Der Erbe des Berechtigten oder der Erwerber des „herrschenden" Grundstücks kann also keine Rechte aus der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit gegen den Eigentümer des „dienenden" Grundstücks geltend machen. Ein Beispiel für eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist das Wohnrecht. Sie erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Dagegen erlischt eine „normale" Dienstbarkeit nur, wenn der Berechtigte eine Löschungsbewilligung abgibt, aufgrund derer die Dienstbarkeit aus dem Grundbuch gelöscht wird.

Die Grunddienstbarkeit ist abzugrenzen von der sog. Baulast. Letztere betrifft nicht das Rechtsverhältnis unter Privatleuten, sondern das Verhältnis des Belasteten zu einer Behörde. Wenn etwa ein Bauherr in seinem Bauantrag die Abstandflächen auf das Nachbargrundstück verlegt hat, wird die Baubehörde die Baugenehmigung nur erteilen, wenn eine Abstandflächenübernahmeerklärung des benachbarten und belasteten Grundstückseigentümers vorliegt. Sie kann aber auch die Baugenehmigung mit der Auflage erteilen, dass die Übernahmeerklärung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nachgereicht werden muss. Ansonsten läge nämlich unter Umständen eine unzulässige Grenzbebauung vor. Die Baulast wird dann in das sog. Baulastenverzeichnis eingetragen und kann nur mit Zustimmung der Behörde wieder entfernt werden.

Der Nießbrauch dagegen gesteht dem Berechtigten die Befugnis zu, den Nutzen aus einem Grundstück zu ziehen. Dazu gehören nicht nur die sog. Sachfrüchte, wie z. B. Obst oder Gemüse, sondern auch die sog. Rechtsfrüchte. Der Nießbraucher kann etwa das betreffende Grundstück oder die darauf stehenden Immobilien vermieten und die Miete dafür verlangen.

(VOI)

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