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Rechtsanwalt Wohnrecht Rechtsanwälte | anwalt.de

Das Wohnrecht - oder auch Wohnungsrecht genannt - gewährt dem Berechtigten, ein Gebäude bzw. einen Teil davon zu nutzen, obwohl ihm das Eigentum daran nicht zusteht. Das Wohnrecht ist unter anderem dem Grundstücksrecht zuzuordnen und stellt eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit dar. Explizit ist das klassische Wohnrecht in § 1093 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Haben die Parteien dieses Wohnrecht vereinbart, kann der Berechtigte sogar vom Eigentümer verlangen, das Gebäude zu verlassen und seine eigenen Angehörigen einziehen oder einen Pflegedienst ins Haus zu lassen. Wer diese Rechtsfolge vermeiden möchte, könnte aber z. B. lediglich ein Wohn- und Mitbenutzungsrecht nach § 1090 BGB einräumen. Wichtig ist jedoch, dass der Berechtigte das Gebäude zum Zwecke des Wohnens - und z. B. nicht als Büro - nutzt. Sofern das Wohnen im Objekt der Hauptzweck bleibt, kann sich das Wohnrecht auch auf den Garten oder die Garage beziehen.

Das klassische Wohnrecht ist vom Nießbrauch zu unterscheiden. Während beim Wohnrecht nur der Begünstigte von seinem Recht Gebrauch machen darf, könnte der Nutzungsberechtigte das betreffende Haus/die betreffende Eigentumswohnung z. B. auch vermieten und die Miete behalten. Das klassische Wohnrecht darf auch nicht mit dem Dauerwohnrecht nach den §§ 31 ff. WEG (Wohnungseigentumsgesetz) verwechselt werden, das im Gegensatz zum klassischen Wohnrecht etwa veräußerlich und vererbbar ist.

Im Übrigen wirkt das Wohnrecht lediglich schuldrechtlich, wenn die Eintragung des Wohnrechts ins Grundbuch unterblieben ist. Ohne die Eintragung könnte man Änderungen daher leichter vornehmen, das Wohnrecht ist also nicht so sicher. Außerdem wirken die Rechtsfolgen bei einem schuldrechtlichen Vertrag lediglich gegen den Vertragspartner. Steht das Wohnrecht aber im Grundbuch, kann der Berechtigte sein Wohnrecht auch gegenüber dem Rechtsnachfolger des Eigentümers behaupten. Um sicher zu gehen, sollte man also nicht nur einen Vertrag schließen, indem z. B. die Art und Höhe einer etwaigen Gegenleistung des Berechtigten geregelt wird, sondern das Wohnrecht auch ins Grundbuch eintragen lassen.

Da gerade ältere Menschen ihre Immobilien vorzeitig an ihre Kinder übertragen - um z. B. die Erbschaftsteuer zu verringern - und sich dann ein lebenslängliches Wohnrecht einräumen lassen, sollte man klären, was passiert, wenn sich aufgrund einer höheren Pflegestufe der Pflegebedarf der Eltern ebenfalls erhöht und deren Umzug ins Pflegeheim nötig wird. Ohne jede Regelung und abhängig davon, welches Wohnrecht man dem Elternteil eingeräumt hat, muss man nämlich damit rechnen, das z. B. der Träger der Sozialhilfe eine Kostenerstattung dergestalt verlangt, dass die bisherige Wohnung - sofern möglich - vermietet wird und der Mietzins an ihn überwiesen wird. Es ist aber zulässig, wenn man eine Regelung trifft, wonach das Wohnrecht etwa erlöschen soll, wenn der Berechtigte länger als drei Monate nicht mehr in der Wohnung gelebt hat.

Bei einem Wohnrecht gilt grundsätzlich: Der Eigentümer muss lediglich die Ausübung des Wohnrechts durch den Berechtigten dulden, kann aber nicht dazu verpflichtet werden, die gewöhnlichen Nebenkosten - wie die Kosten für Strom oder Wasser - zu tragen. Außerdem könnte er ein unliebsames Wohnrecht unterlaufen, indem er Schönheitsreparaturen oder eine notwendig werdende Sanierung, Modernisierung nicht durchführt. Denn als Eigentümer des „belasteten" Grundstücks besteht für ihn in diesem Fall keine Renovierungspflicht.

Auch im Reiserecht spielt das Wohnrecht eine wichtige Rolle. So gibt es das sog. Teilzeit-Wohnrecht, bei dem man nicht das Eigentum an einer Ferienwohnung erwirbt, sondern nur ein Nutzungsrecht für eine bestimmte Zeit im Jahr. Geregelt ist das Teilzeit-Wohnrecht - auch Time-Sharing genannt - in den §§ 481 ff. BGB. Damit der Urlaub aber nicht zum Albtraum wird, sollte man sich seine Vertragspartner sowie die überreichten Unterlagen, wie einen aussagefähigen Prospekt, sehr gründlich anschauen, bevor das Rechtsgeschäft zustande kommt. Bei der Prüfung der Unterlagen ein Teilzeit-Wohnrecht betreffend, kann ein Rechtsanwalt bestimmt weiterhelfen.

(VOI)

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