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Maklerprovision

Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Makler für seine Tätigkeit gemäß der §§ 652 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erhält. Der Makler wird in der Regel im Rahmen von einem Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf, der Immobilienvermietung oder der Vermittlung einer Versicherung – z. B. einer Haftpflicht oder einer Rechtsschutzversicherung – tätig.

Er sucht unter anderem passende Objekte und besichtigt die Immobilien, die er vermitteln soll, oder kümmert sich um deren Vermarktung, z. B. mittels Anzeigen, sowie die Erstellung des Exposés und des Energieausweises. Kann der Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie spätestens zum Besichtigungstermin nämlich keinen Energieausweis vorlegen, begeht er eine Ordnungswidrigkeit – ein Bußgeld droht. Im Rahmen des Maklervertrags sollte der Makler deshalb den Vermieter bzw. Verkäufer auf den fehlenden Energieausweis aufmerksam machen. Auch führt der Makler regelmäßig die Besichtigungstermine durch bzw. trifft er eine Vorauswahl der Miet- oder Kaufinteressenten. Letztlich prüft er z. B. auch, welche Miete für das betreffende Objekt erzielt werden kann. Unter Umständen entwirft er des Weiteren einen Mietvertrag und regelt die Wohnungsübergabe.

Wann kann der Makler eine Provision verlangen?

Er erhält die Courtage nach dem geltenden Maklerrecht aber nur unter bestimmten Voraussetzungen: So muss etwa zwischen den Vertragsparteien zunächst ein wirksamer Maklervertrag in Textform – z. B. per E-Mail – geschlossen worden sein und eine Nachweis- bzw. Vermittlungstätigkeit des Maklers vorliegen, die für den Hauptvertrag – das ist z. B. der Vertrag über den Kauf von Immobilien zwischen Erwerber und Veräußerer – ursächlich gewesen ist.

Daneben muss der tatsächlich abgeschlossene Hauptvertrag mit dem vom Makler angestrebten Rechtsgeschäft identisch sein, d. h., den gleichen Inhalt haben. Weicht z. B. der zwischen den Hauptvertragsparteien tatsächlich vereinbarte Kaufpreis bei einem Hauskauf erheblich von dem zwischen den Maklervertragsparteien angestrebten Kaufpreis ab, ist keine Identität mehr gegeben und der Makler hat keinen Anspruch auf eine Provision.

Wie hoch darf die Maklerprovision sein?

Aufgrund mangelnder gesetzlicher Regelungen können die Parteien die Höhe der Maklerprovision grundsätzlich frei bestimmen. Das gilt allerdings nicht, wenn Sittenwidrigkeit oder Wucher anzunehmen ist. Ferner ist bei der Vermittlung von einem Mietvertrag an einen Wohnungssuchenden das Wohnungsvermittlungsgesetz zu beachten, wonach die Maklerprovision zwei Monatsmieten zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer nicht übersteigen darf.

Wann hat der Makler keinen Anspruch auf die Provision?

Der Anspruch auf die Maklerprovision kann aber ausgeschlossen sein.

Das ist in der Regel etwa bei der sog. Verflechtung der Fall, wenn also z. B. die zu verkaufende Eigentumswohnung im Eigentum des Maklers steht.

Ferner kann keine Courtage verlangt werden, wenn es trotz Bemühungen des Maklers nicht zum Abschluss eines Hauptvertrags kommt.

Die Maklerprovision kann des Weiteren nicht verlangt werden, wenn der Hauptvertrag angefochten oder wenn von einem vertraglich vereinbarten Recht auf Rücktritt Gebrauch gemacht wird. Der Anspruch auf eine Maklerprovision entsteht hier nämlich erst, wenn mit einem Rücktritt nicht mehr gerechnet werden muss oder eine eventuell vereinbarte Bedingung eingetreten ist. Wurde also z. B. ein Grundstückskaufvertrag abgeschlossen, so kann sich der Käufer des Grundstücks ein Rücktrittsrecht für den Fall vorbehalten, dass die zuständige Behörde ihm keine Baugenehmigung erteilen sollte, weil sie die Bebauungsfähigkeit des betreffenden Grundstücks ablehnt.

Letztlich entfällt ein Anspruch auf die Courtage auch, wenn der Makler eine Pflichtverletzung begangen hat, z. B. weil er absichtlich falsche Auskünfte erteilt hat, um sich einen Provisionsanspruch zu sichern.

Die Maklerprovision und das Steuerrecht

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Courtage von der Steuer abgesetzt werden. So stellt die Provision für einen Verbraucher, der berufsbedingt umziehen musste und für die Suche einer Mietwohnung einen Makler eingeschaltet hat, Werbungskosten dar. Auch ein Vermieter kann die Maklerkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.

Bei einem Immobilienkauf gelten jedoch andere Regeln. Hier stellen die Kosten für den Makler – zusammen mit z. B. der Grunderwerbsteuer, den Gebühren für das Grundbuch und den Notarkosten – Anschaffungsnebenkosten dar, sofern die erworbene Immobilie bzw. ein Teil davon vermietet werden soll. Die Provision wird dann dem Kaufpreis hinzugerechnet und abgeschrieben.

Wird die gekaufte Immobilie dagegen selbst genutzt, mindert die Provision die Steuer dagegen nicht.

Was ist das sog. Bestellerprinzip?

Seit dem Jahr 2015 gilt in Deutschland das sog. Bestellerprinzip. Danach muss derjenige die Maklerprovision zahlen, der den Makler beauftragt hat. Diese Regelung betrifft jedoch nicht jede Immobilienvermittlung, sondern gilt nur für die Vermittlung von Mietwohnungen an Verbraucher.

Im Umkehrschluss findet das Bestellerprinzip keine Anwendung, wenn eine Immobilie gekauft bzw. verkauft werden soll oder wenn der Makler den Auftrag bekommen hat, eine Gewerbeimmobilie zu vermitteln und in diesem Zusammenhang z. B. einen Gewerbemietvertrag zu erstellen.

Vermieter können aufgrund des Bestellerprinzips also nicht mehr einen Makler beauftragen und die Pflicht zur Zahlung der Provision ohne Weiteres auf den Mieter abwälzen. Umgehungsgeschäfte – z. B. das Verlangen einer Gebühr durch den Makler für den Versand eines Exposés und die Vereinbarung eines Besichtigungstermins – sind regelmäßig unwirksam.

Hat der Mieter den Makler selbst beauftragt, muss er auch die Provision übernehmen. Das gilt aber nur, wenn es tatsächlich zum Abschluss eines Mietvertrags gekommen ist und der Makler die Wohnung exklusiv für den Mieter nach dessen individuellen Vorstellungen gesucht hat. War ihm das zu vermietende Objekt dagegen schon bekannt oder hat er bereits zuvor erfolglos versucht, es zu vermitteln, ist er nicht ausschließlich für den betreffenden Kunden tätig geworden – der Makler kann daher von ihm auch keine Provision verlangen.

(VOI)

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