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Rechtsanwalt Maklervertrag Rechtsanwälte | anwalt.de

Der Maklervertrag wird zwischen einem Makler und seinem Auftraggeber geschlossen und ist in den §§ 652 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Mit dem Vertrag wird der Auftraggeber dazu verpflichtet, bei Vermittlung eines Hauptvertrags zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten - z. B. Mietvertrag oder Kaufvertrag - bzw. bei Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages durch den Makler, die Maklerprovision zu zahlen. Dagegen schuldet der Makler nichts. Er muss also gar nicht für den Auftraggeber tätig werden, kann dann aber auch nicht die Zahlung einer Provision verlangen. Denn alleine für die Beauftragung eines Maklers entstehen dem Makler keinerlei Kosten. Beim Maklervertrag gilt somit das sog. Erfolgsprinzip.

In der Regel liegt kein Formmangel vor, wenn der Maklervertrag nicht schriftlich abgeschlossen wurde. Das bedeutet, der Maklervertrag kann mündlich, schriftlich oder sogar konkludent abgeschlossen werden. Es empfiehlt sich jedoch, den Maklervertrag aus Beweisgründen stets schriftlich abzuschließen. Eine Pflicht zur notariellen Beurkundung könnte sich dagegen ergeben, wenn aufgrund vertraglicher Vereinbarung ein faktischer Erwerbs- bzw. Verkaufszwang beim Auftraggeber vorläge.

Beim Maklervertrag ist zu unterscheiden zwischen dem

  • einfachen Maklervertrag: Das ist der „normale" Maklervertrag, bei dem der Makler nicht tätig werden muss.
  • Alleinauftrag: Hier einigen sich die Parteien darauf, dass der Auftraggeber keinen zweiten Makler beauftragt und dass der Makler zwingend tätig werden muss. Bei z. B. der Veräußerung von Immobilien durch einen weiteren Makler kann der erste Makler die Zahlung der vereinbarten Provision verlangen.
  • qualifizierten Alleinauftrag: Dieser Vertrag kann nicht im Rahmen von AGB (allgemeinen Geschäftsbedingungen) geschlossen werden. Man muss ihn vielmehr individuell vereinbaren, da hier Klauseln aufgenommen werden können, die als AGB unzulässig wären - z. B. die Verweisungsklausel, wonach der Auftraggeber eigene Interessenten an den Makler verweisen muss oder dass der Makler eine Provision erhalten soll, obwohl etwa ein Immobilienverkauf nicht auf sein Tätigwerden zurückzuführen war.

Ein Maklervertrag sollte unter anderem die Vertragspartner sowie die Art und den Zweck des Vertrags nennen. Ferner sollte auf die Vereinbarung einer bestimmten Laufzeit geachtet werden. Auch die Vertragspflichten sollten klar ersichtlich sein. Wird der Makler im Rahmen der Immobilienvermittlung tätig, könnte ihn die Nebenpflicht treffen, beim Finanzamt nachzufragen, ob und in welcher Höhe eine Steuer zu zahlen ist, z. B. Grunderwerbsteuer. Daneben trifft den Makler auch eine Aufklärungspflicht. Wurde etwa ein Baustopp verhängt, weil das Haus ohne Baugenehmigung errichtet wird und hat der Makler bewusst dennoch einen festen Termin zur Abnahme versprochen, liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung vor. Er hätte seinen Auftraggeber vielmehr über die fehlende Genehmigung informieren müssen. Unter Umständen kann der Auftraggeber dann Schadenersatz verlangen. Ferner muss der Makler darauf hinweisen, in welchem Fall eine Provision zu zahlen ist und wie hoch sie ausfällt. Schließlich muss man als „Kunde" nicht automatisch davon ausgehen, eine Provision zahlen müssen. Wird dabei übrigens keine Umsatzsteuer explizit erwähnt, ist sie beim genannten Betrag inklusive.

Das Maklerrecht ist nicht nur auf ein Rechtsgebiet zu beschränken. So kann ein Makler z. B. als Versicherungsmakler beauftragt werden. Die meisten Maklerverträge werden aber wahrscheinlich im Mietrecht geschlossen. Hier kann der Makler etwa im Rahmen der Immobilienvermietung oder auch der Wohnungsvermittlung bzw. der Vermittlung von einem Grundstückskaufvertrag tätig werden. Bei der Wohnungsvermittlung hat der Makler jedoch zwingend das WoVermRG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung) zu beachten. So darf etwa die Höhe der Provision zwei Monatsmieten - gemeint ist die Nettomiete, also die Miete ohne Nebenkosten - nicht überschreiten. Auch kann eine Vertragsstrafe für den Fall einer Pflichtverletzung vereinbart werden, die aber höchstens 25 Euro nicht überschreiten darf.

Hat der Makler unter anderem ohne Auftrag gehandelt - also wurde gar kein Maklervertrag geschlossen -, so begeht er eine Ordnungswidrigkeit nach § 8 I Nr. 3 WoVermRG, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist.

(VOI)

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