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10 Fragen 10 Antworten: Modernisierung durch den Vermieter

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1. Was sind Modernisierungen?

Die häufigsten Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die Endenergie eingespart werden soll, sog. energetische Modernisierungen, und bauliche Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache. Letztlich müssen die Maßnahmen eine tatsächliche Wohnwertverbesserung für den Mieter darstellen.

2. Ist der Vermieter verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen?

Ganz klar, ja. Einfach los zu modernisieren und die Handwerker zu schicken, ist unzulässig. Der Vermieter ist verpflichtet, die geplante Modernisierungsmaßnahme anzukündigen. Er muss mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten seine Mieter schriftlich informieren, wobei Textform ausreicht.

3. Welche Informationen muss eine schriftliche Modernisierungsankündigung beinhalten?

Eine Modernisierungsankündigung muss zwingend

  • die Art der geplanten Modernisierung,
  • den voraussichtlichen Umfang der Arbeiten,
  • den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der Maßnahme und 
  • die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten

enthalten.

4. Kann ich gegen die Modernisierungsabsicht meines Vermieters Widerspruch einlegen?

Ausnahmsweise muss ein Mieter eine Modernisierungsankündigung des Vermieters nicht dulden, wenn die geplanten Arbeiten für ihn oder für ein Mitglied seines Haushalts eine unzumutbare Härte bedeuten würden. In diesem Fall muss eine Abwägung zwischen den behaupteten Härtegründen des Mieters einerseits und den berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter im Haus stattfinden. 

In diese Abwägung müssen gegeben falls auch die Belange des Klimaschutzes und der Energieeinsparung miteinbezogen werden. Können sich Mieter und Vermieter hier nicht einigen, muss notfalls ein Gericht entscheiden.

5. Müssen die Härtegründe schriftlich gelten gemacht werden?

Ja. Härtegründe aufseiten des Mieters werden nur berücksichtigt, wenn sie dem Vermieter rechtzeitig und schriftlich mitgeteilt werden. Hat der Vermieter die Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt und auch auf die Form und Frist für den Härteeinwand hingewiesen, muss der Mieter seine Härtegründe bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, schriftlich, das heißt in Textform, geltend machen.

6. Auf welche Härtegründe können Mieter sich berufen?

Auf welche Härtegründe sich Mieter berufen können, steht nicht mehr ausdrücklich im Gesetz. Grundsätzlich sind Härtegründe die vorzunehmenden Arbeiten selbst (z. B. übermäßiger Baulärm und Schmutz, wochenlange Unnutzbarkeit von Küche und Bad etc.), die baulichen Folgen und vorausgegangenen Aufwendungen des Mieters. Die zu erwartende Mieterhöhung spielt für die Frage, ob die angekündigte Modernisierung zu dulden ist, keine Rolle mehr.

7. Welche Modernisierungsmaßnahme darf ich als Mieter selbst durchführen?

Der Vermieter ist berechtigt, die Miete zu erhöhen, wenn durch die Modernisierung

  • der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden oder
  • nachhaltig Endenergie oder Wasser eingespart wird oder
  • bauliche Veränderungen aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

In diesen Fällen darf der Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

8. Wann darf der Vermieter nach sind Modernisierungsmaßnahmen die Mieter erhöhen?

Nach durchgeführter Modernisierung kann der Vermieter grundsätzlich die Miete erhöhen. Eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung ist jedoch ausgeschlossen, wenn Mieter und Vermieter einen Staffelmietvertrag abgeschlossen haben. 

Auch wenn der Vermieter modernisiert hat, ohne den Mieter vorher ordnungsgemäß zu informieren, ist die Mieterhöhung unzulässig, wenn der Mieter der Maßnahme nicht zugestimmt hat und er dazu auch nicht verpflichtet gewesen wäre, weil bei ihm Härtegründe vorlagen.

9. Warum ist die Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Modernisierungen so wichtig?

Instandsetzungen sind Reparaturen. Die muss der Vermieter durchführen, darauf haben Mieter einen Anspruch. Die Miete erhöhen darf der Vermieter deshalb aber nicht. Anders bei Modernisierungen: Das sind Wohnwertverbesserungen oder zum Beispiel Maßnahmen zur Einsparung von Heizkosten.

10. Welche gesetzlichen Neuregelungen sind geplant?

Das derzeitige Mietrecht erlaubt eine umfassende Mieterhöhung nach Modernisierungen. Vielfach sind Mieter nicht mehr in der Lage, die neue Miete zu zahlen, und werden so aus ihren Wohnungen verdrängt. Deshalb werden die gesetzlichen Regelungen geändert. Das Bundeskabinett hat im September 2018 beschlossen:

  • Mieter sollen besser vor bewussten Missbrauch bei der Ankündigung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahem geschützt werden; das gezielte Herausmodernisieren wird künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen;
  • In Gebieten geltender 15-Prozent-Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wird die Modernisierungsumlage auf 8 Prozent abgesenkt;
  • Die monatliche Miete darf nach eine Modernisierung nicht mehr als 3 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.

Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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