10 Fragen 10 Antworten: Wohnungsmängel – Die Rechte des Mieters

1. Welche Rechte haben Mieter bei Wohnungsmängeln?

Das wohl bekannteste Mieterrecht bei Wohnungsmängeln ist die Mietminderung. Aber Mieter können hier zusätzlich eine Reihe von weiteren Rechten geltend machen:

- Sie können bei Wohnungsmängeln einen Teil der Miete zurückbehalten;

- Sie haben Anspruch auf Beseitigung des Mangels, zum Beispiel durch eine Reparatur;

- Sie können unter Umständen die Mängelbeseitigung auf Kosten des Vermieters selbst vornehmen;

- Sie haben Schadensersatzansprüche;

- Sie können unter Umständen fristlos kündigen

2. Welche Umweltmängel können zu einer Mietminderung führen?

- Staub- und Schmutzbeeinträchtigungen;

- Baulärm im Haus oder aus der Nachbarschaft;

- Lärmbeeinträchtigungen aus Nachbarwohnungen, zum Beispiel wegen unzureichendem Schallschutz;

- Lärmstörungen von „nebenan“;

- Gestank aus der Nachbarwohnung;

- Zigarettenrauch oder Rauchschwaden vom Holzkohlegrill;

- Ungezieferbefall;

- Prostitution im Haus

3. Wann ist eine Mietminderung nicht möglich?

Eine Mietminderung ist z. B. ausgeschlossen,

- wenn es sich lediglich um eine unerhebliche Beeinträchtigung handelt (z. B. defekte Glühbirne im Treppenhaus);

- Mangel war bei Abschluss des Mietvertrages dem Mieter bereits bekannt

4. Wie berechne ich die Mietminderung?

Ausgangspunkt für eine Mietminderung ist die sog. Bruttomiete. Das ist die tatsächlich gezahlte Gesamtmiete, also die Grund- oder Kaltmiete plus Vorauszahlungen für die BK, inklusive Heizkosten. Nach dem Gesetz ist der Mietpreis bei Mängeln in angemessenem Umfang reduziert. Dabei richtet sich die Höhe der Mietminderung nach dem Umfang der Wohnwertbeeinträchtigungen. Einfach gesagt: Je stärker sich die Mängel auswirken, desto mehr darf die Miete gekürzt werden, es gilt das „Prinzip Waage“. Dabei muss bewertet werden, in welchem Verhältnis die durch die Mängel geschuldete Leistung des Vermieters zur Höhe der Mieterleistung, das heißt zur Zahlung der Miete, steht. Berücksichtigt werden muss zum Beispiel, ob alle Räume der Wohnung von einem Mangel betroffen sind, welche Größe und welchen Wohnwert die mangelhaften Räume im Vergleich zur Restwohnung haben, und natürlich, wie lange der Mangel andauerte, bis er abgestellt wurde.

5. Wie wird eine Mietminderung durchgeführt?

Miete mindern heißt letztlich, weniger Mieter zahlen. Fällt z. B. am 15. Januar die Heizung aus und erfolgt die Reparatur am 30. Januar, kann der Mieter die Zahlungen für diesen Zeitraum, das heißt für den halben Monat Januar kürzen. Allerdings ist die Januarmiete bereits zu Beginn des Monats gezahlt.

Hat der Mieter dem Vermieter für die Miete eine Einzugsermächtigung erteilt, kann er beim Auftreten eines Mangels der Lastschrift gegenüber seiner Bank widersprechen und dann nur die gekürzte Miete an den Vermieter überweisen.

Bei einem Dauerauftrag oder einer Einzelüberweisung ist ein Rückruf nicht möglich. Hier hat der Mieter somit zu viel gezahlt. Der Vermieter ist „ungerechtfertigt bereichert“, der Mieter hat in Höhe des Minderungsbetrags ein Rückforderungsrecht. Der Mieter kann den Anspruch z.B. dadurch realisieren, dass er den Betrag mit künftigen Mietzahlungen verrechnet, z.B. mit der Februarmiete.

6. Wie sieht eine Mängelanzeige aus?

Die Mängelanzeige kann grundsätzlich auch mündlich erfolgen, sinnvoll ist aber schon aus Beweisgründen immer die schriftliche Mängelanzeige bzw. die Anzeige per E-Mail. Inhaltlich reicht es aus, wenn der Mieter einen konkreten Sachmangel darlegt und beschreibt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Dabei muss er nur die Mangelsymptome beschreiben. Ursachen des Mangels hingegen nicht.

7. Welche Folgen und Risiken hat eine Mietminderung?

Hält der Vermieter die Mietminderung für unzulässig oder die Minderungsquote für zu hoch, kann er die aus seiner Sicht ausstehenden Mietbeträge einklagen. Dann entscheidet das Gericht, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung erfolgen durfte. Befindet sich der Mieter mit Mietzahlungen in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Zahlungsverzug liegt vor, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Gesamtbetrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Rückstand ist.

War die Mietminderung berechtigt stellt sich die Frage nach einem Kündigungsrecht des Vermieters nicht.

Bevor also die Miete gemindert wird, empfiehlt es sich als Mieter die Rechtslage sorgfältig prüfen zulassen und Rechtsrat einzuholen.

8. Wann darf ein Mieter den Mangel selbst beheben?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter die Mängelbeseitigung auch selbst in Auftrag geben. Die Kosten hierfür muss der Vermieter übernehmen.

- Im Fall eines Verzugs des Vermieters bei der Mängelbeseitigung muss der Vermieter über das Vorliegen eines Wohnungsmangels zunächst informiert werden; lässt der Vermieter eine „angemessene“ Frist zur Schadensbeseitigung tatenlos verstreichen, muss der Mieter ihn im Regelfall noch einmal mahnen und so in Verzug setzen, verbunden mit der Aufforderung die konkret beschriebenen Mängel zu beseitigen. Bleibt der Vermieter immer noch untätig kann der Mieter von seinem Selbsthilferecht Gebrauch machen. Er muss den Reparaturauftrag in eigenem Namen vergeben. Damit erhält er auch die Rechnung. Deshalb kann der Mieter von seinem Vermieter einen Vorschuss auf diese Reparaturkosten in Höhe der voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung fordern.

- Weigert sich der Vermieter den Vorschuss zu zahlen, kann der Mieter diesen Anspruch einklagen, in dringenden Fällen kann er sogar eine einstweilige Verfügung erlassen. In der Regel empfiehlt es sich jedoch als Mieter seinen Vorschussanspruch mit den aktuellen Mietforderungen des Vermieters zu verrechnen.

9. Was ist das Zurückbehaltungsrecht des Mieters?

Das Zurückbehaltungsrecht ist ein Leistungsverweigerungsrecht. Der Mieter kann bei nicht ordnungsgemäß erbrachter Leistung des Vermieters die Mietzahlung verweigern. Das Zurückbehaltungsrecht ist ein echtes Druckmittel. Der Mieter hält die Miete, zumindest einen Teil davon, so lange zurück, bis der Vermieter die Wohnwertbeeinträchtigung oder den Wohnungsmangel beseitigt hat. Das Zurückbehaltungsrecht kann neben der Mietminderung geltend gemacht werden. Der wesentliche Unterschied ist jedoch, dass bei einer Mietminderung die geminderten Mietanteile für den Vermieter verloren sind. Er kann auch nach der Mängelbeseitigung keine Mietzahlungen fordern. Anders beim Zurückbehaltungsrecht: Hier muss der Mieter die zurückbehaltenden Mieten nachzahlen, wenn der Mangel beseitigt ist. Das Zurückbehaltungsrecht ist ein Druckmittel, die Mietminderung ist die Anpassung der Mietzahlung an den verminderten Wohnwert der Wohnung.

10. Steht dem Mieter ein Kündigungsrecht wegen eines Mangels zu?

Ja. Ist die Wohnung wegen des Fehlers oder Mangels in einem Zustand, der die Gesundheit der Mieter gefährdet, kann der Mieter fristlos kündigen. Das Kündigungsrecht steht dem Mieter nicht erst zu, wenn der Gesundheitsschaden schon eingetreten ist. Es reicht, wenn die Gesundheit bedroht ist. Liegen so erhebliche Mängel oder Fehler der Mietsache vor, dass der Vermieter nicht in der Lage ist, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung zu gewähren, kann der Mieter fristlos kündigen.