Abrechnung Betriebskosten – die tatsächliche Wohnfläche und nicht die vereinbarte ist maßgeblich!

Zugehörige Gesetze: § 558a Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 7 Absatz 1 Heizkostenverordnung (HeizkostenV)

Bei der Abrechnung der Betriebskosten von Wohnraum kommt es nunmehr auf die tatsächliche Wohnfläche an und nicht auf die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche!

Achtung: Wechsel der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH):

Bisher, d. h. bis zum 30.05.2018, galt: Abweichungen zwischen der tatsächlichen und vertraglich vereinbarten Wohnfläche waren zulässig, insoweit eine Abweichung von weniger als 10 Prozent vorlag (BGH, Urteil vom 31.10.2007, Az. VIII ZR 261/06).

Seit dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 30. Mai 2018 zum Aktenzeichen VIII ZR 220/17 gilt: 

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa §556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 Az. VIII ZR 261/06).

Für die Praxis der Abrechnung, insbesondere in Mehrfamilienhäusern, bedeutet dies:

1.

Als Vermieter ist es Ihnen gestattet, die Betriebskosten anhand der tatsächlichen Flächenmaße abzurechnen, insoweit die im Mietvertrag – aus welchen Gründen auch immer – angegebene Wohnfläche von der tatsächlichen, d. h. der realen, abweichen sollte. 

2.

Insoweit die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche mehr Fläche ausweist, als tatsächlich vorliegt, droht für Vermieter das Risiko, dass sich die Mieter – zumeist über den örtlichen Mieterverein – an den Vermieter wenden und die korrekte Abrechnung einfordern.