Als Makler Abmahnung wegen Verstoß gegen die EnEV wegen fehlerhaftem Energieausweis erhalten?

Haben Sie als Makler eine Abmahnung erhalten? Wird Ihnen ein Verstoß gegen die EnEV wegen eines fehlenden oder fehlerhaften Energieausweises vorgeworfen? Dann können wir ihnen helfen.

Noch immer sehen sich Makler mit Abmahnungen wegen fehlender und fehlerhafter Energieausweise konfrontiert.

I. Inkrafttreten der EnEV

Bereits vor über 5 Jahren, nämlich am 01.05.2014 trat die Novellierung der Energieeinsparverordnung in Kraft. Die EnEV 2014 regelt unter anderem die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. 

II. Pflichten nach der EnEV

Die EnEV verpflichtet Makler, bestimmte Angaben zu den energetischen Kennwerten einer Immobilie vorzuweisen. Werden Informationen weggelassen oder falsch angegeben, droht eine Abmahnung und Bußgelder bis zu 15.000 Euro.

Zu den in der EnEV 2014 geregelten Pflichten, die neben den Verkäufern auch Maklern, Vermietern, Verpächtern und Leasinggebern beim Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien auferlegt werden, zählen gemäß § 16a der Energieeinsparverordnung 2014 unter anderem die folgenden für Immobilienanzeigen verpflichtenden Angaben:

1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Als kommerzielle Medien gelten insbesondere:

1. Webseiten von Immobilienmaklern,
2. Immobilienportale wie Immonet, Immowelt und Immobilienscout bzw. ImmoScout, 
3. Zeitungen, 
4. Zeitschriften,
5. Schaufenster des Maklers

III. Wen treffen die Pflichten?

Pflichten zur Angabe der vorbezeichneten Informationen treffen auch Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

Käufern oder potentielle Mietern einer Immobilie bietet der Energieausweis Informationen über die energetische Effizienz einer Immobilie. Der Ausweis gibt Auskunft zu einem möglichen Energiebedarf und Energieverbrauch.

Gemäß § 16 EnEV muss der Energieausweis bei Vermietung oder Verkauf ein Energieausweis vorhanden sein und den potenziellen Käufern oder Mietern vorgezeigt werden.

IV. Wann muss der Energieausweis vorliegen?

Energieausweise müssen spätestens beim Besichtigungstermin vorgelegt werden. Dabei muss der Makler dem Interessenten nicht zwangsweise einen Ausweis in Kopie übergeben. Es reicht aus, wenn der Ausweis ausliegt oder sichtbar ausgehängt wird, damit der Interessent sich ein Bild vom energetischen Zustand des Hauses machen kann. Dies ergibt sich als Pflicht direkt aus der EnEV.

V. Wer mahnt ab?

Bereits seit einiger Zeit mahnt zum Beispiel die Deutsche Umwelthilfe (DUH) ab. Allerdings sind auch von Mitbewerbern ausgesprochene Abmahnungen denkbar. Werden in Immobilienanzeigen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis unvollständig oder gar falsch dargestellt bzw. werden die werden Informationen ganz weggelassen, kann eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung folgen. Makler halten in Immobilienangeboten für Immobiliensuchende wesentliche Informationen bereit. Mittlerweile ist es höchstrichterlich entschieden: Makler müssen bestimmte Informationen aus dem Energieausweis weitergeben. Der BGH geht davon aus, dass fehlende oder fehlerhafte Angaben im Energieausweis eine Irreführung der Immobilieninteressenten durch Makler begründen kann. Daher darf keinesfalls auf die verpflichtenden Informationen verzichtet werden.

VI. Wie ist die Rechtslage?

Mittlerweile hat der BGH diverse Fälle verhandelt, in denen jeweils die Deutsche Umwelthilfe e. V. als Klägerin aufgetreten ist. Der BGH begründete in seinen Urteilen unter anderem, dass dem Verein zwar kein Unterlassungsanspruch aufgrund der EnEV zustehe, da sich die EnEV grade nicht an Makler richte. Allerdings sei den Maklern vorzuwerfen, dass wesentliche verpflichtende Informationen vorenthalten würden.

Daher nahm der BGH einen Verstoß gegen § 5a Absatz 2 des Gesetzes gegen unlauteren Wettbewerb (UWG) verstoßen. Unlauter handelt nach § 5a Absatz 2 UWG, wer im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände dem Verbraucher eine wesentliche Information vorenthält,

1. die der Verbraucher je nach den Umständen benötigt, um eine informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen, und

2. deren Vorenthalten geeignet ist, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte.

VII. Benötigen Sie Hilfe?

Sollten Sie eine Abmahnung der Deutschen Umwelthilfe e. V. erhalten haben, schreiben Sie uns gerne an und wir helfen Ihnen. Sie sollten eine Abmahnung immer ernst nehmen und die Abmahnung nicht ignorieren.

Die Kanzlei Rieck & Partner Rechtsanwälte vertritt Sie gerne auch in allen weiteren wettbewerbsrechtlichen Angelegenheiten. Schreiben Sie uns gleich hier eine Nachricht und vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch.