Amtsgericht München zur Mietpreisbremse: Rückzahlung überhöhter Miete durch Vermieter

Mit Urteil des Amtsgerichts München vom 23.06.2021 – Az. 453 C 22593/20 wurden zwei Vermieter verurteilt eine überhöhte Miete zurückzuzahlen. Der Rückzahlungsbetrag betrug in diesem Fall 3.295,44 Euro; zudem wurde die Miete zukünftig auf 896,25 Euro abgesenkt.

1. Urteilsfall

Streitgegenständlich war eine 69m² 3-Zimmer-Wohnung in Neuhausen-Nymphenburg. Hierfür verlangte der Vermieter eine Kaltmiete iHv 1.171 Euro zzgl. Nebenkostenvorauszahlung.

Nach Ansicht des Gerichts verstieß die Höhe der Miete gegen § 556d BGB, da München unter "Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten" gem. § 556d Abs. 2 BGB fällt und in diesem Zusammenhang die ortsübliche Miete lt. qualifiziertem Mietspiegel überstiegen hat.

Im Urteilsfall war die Miete um 274,62 € pro Monat überhöht, sodass rückwirkend für die vergangenen Jahre die zu viel bezahlte Miete zurückgefordert wurde.

2. Entscheidung 

Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben, § 556g Abs. 1 S. 3 BGB.

Das Gericht verdeutlichte, dass die Angaben im Mietspiegel nicht pauschal übernommen werden können, sondern immer im Einzelfall der Zustand des konkreten Mietobjekts zur Ermittlung der ortsüblichen Miete beurteilt werden muss.

Das Gericht verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung zu viel gezahlter Miete sowie Absenkung der zukünftigen Miete.

3. Empfehlung für die Praxis

Für Mieter: Prüfen Sie bei laufenden Mietverträgen, ob die in den vergangenen Jahren gezahlte Miete überhöht ist. Hierfür wird der qualifizierte Mietspiegel herangezogen und je nach Größe, Lage und Ausstattung die Miete ermittelt.

Bereits gezahlte Miete der Vorjahre kann daher unter Umständen zurückgefordert werden und künftig zu zahlende Miete gesenkt werden.

Frist bei Rückforderungen zu beachten: 

Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen, § 556 g Abs. 2 S. 3 BGB.

Beispiel:

Der Vermieter schließt mit dem Mieter einen Mietvertrag zum 01.01.2021 mit einer um 200 € überhöhten Miete; Ausnahmen von der Mietpreisbremse bestehen nicht. Der Mieter muss die überhöhte Miete bis zum Juni 2023 rügen (30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses), um den überhöhten Betrag der Miete für die Jahre 2021 und 2022 a´ 200 €/Monat zurückzuerhalten. 

Für Vermieter: Das Risiko eine Rückforderung von Miete kann durch gewisse Gestaltung des Mietvertrages minimiert werden. Die funktioniert jedoch in der Regel vor Abschluss des Mietvertrages. Eine nachträgliche Änderung ist in der Regel nur mit Zustimmung des Mieters möglich, der eine Zustimmung hierzu nicht erteilen wird.

Herr Felix Kushnir ist Rechtsanwalt in München und bundesweit im Bereich allgemeines Zivilrecht, Miet- und WEG-Recht sowie Wirtschaftsrecht tätig. 

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