Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung des Vermieters

Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Berlin zeigt, dass trotz der vereinfachten Anforderungen an eine ordentliche Kündigung des Vermieters auf die nachvollziehbare Darlegung der Gründe der Kündigung weiterhin sehr viel Wert gelegt werden muss.

Durch den Bundesgerichtshof wurden in den letzten Jahren die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung und generell an die ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 1 BGB in Abänderung der bisher geltenden Rechtsprechung der Instanzgerichte stark abgesenkt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es mittlerweile ausreichend, dass der Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung darlegen kann, die den Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen. Der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 genannte Eigenbedarf soll hierbei nur einen Regelfall darstellen. Wenn der Vermieter andere vernünftige Gründe hat, können auch diese eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Deshalb reicht es z. B. aus, dass der Vermieter in Zukunft in der gekündigten Wohnung einer gewerblichen Tätigkeit nachgehen möchte (und daher nicht in der Wohnung wohnen möchte, wie dies die Eigenbedarfskündigung eigentlich voraussetzt). Die Rechtsprechung hat sich auch bereits in den Instanzgerichten durchgesetzt, sodass beispielsweise das Landgericht Berlin entschieden hat, dass es ausreichend ist, dass der Vermieter die Wohnung als Zweitwohnung nutzen möchte (LG Berlin – 67 S 121/12).

Auch wenn es also für Vermieter einfacher geworden ist, einen Mietvertrag zu beenden, muss weiterhin aufgepasst werden, dass die Kündigung nachvollziehbar begründet wird. Mit Urteil des Landgerichts Berlin vom 18.10.2013 – 63 S 87/13 wurde die Klage eines Vermieters auf Räumung der Mietwohnung nach Eigenbedarfskündigung abgewiesen. Nach Ansicht des Landgerichts waren die Ausführungen des Vermieters zum Eigenbedarf pauschal und unsubstantiiert. Kurz gesagt: Das Gericht glaubte dem Vermieter anhand seines Vortrags nicht, dass er tatsächlich vorhat, in der Wohnung zu wohnen.

Bei aller Vereinfachung der Anforderungen in formeller wie in materieller Hinsicht an eine Kündigung bleibt es dabei, dass eine erhebliche Anzahl von Fallstricken wartet, die eine Kündigung unwirksam machen. Besonders bitter ist es natürlich, wenn man erst nach einem langjährigen Rechtsstreit und erheblichen Kosten für Rechtsanwalt und Gericht erklärt bekommt, dass die Kündigung auch noch unwirksam ist. Deshalb rate ich dringend dazu, Kündigungen von Verwaltern oder Rechtsanwälten schreiben zu lassen, um am Ende sein Eigentum auch tatsächlich selber nutzen zu können. Sparen Sie daher nicht an der falschen Stelle, sondern lassen Sie sich im Vorfeld einer geplanten Kündigung von einem Fachanwalt beraten.