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Aufwendungsersatz nach Kündigung des Maklervertrags – was müssen Kunden wirklich zahlen?
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In einer aktuellen Entscheidung hat das Oberlandesgericht Frankfurt klargestellt, dass Kunden nach Kündigung eines Maklervertrags nur die tatsächlich im Rahmen des Auftrags entstandenen Kosten erstatten müssen – und nicht allgemeine Gemeinkosten wie anteilige Bürokosten. Diese Entscheidung zeigt, worauf bei Vertragsabschlüssen mit Maklern zu achten ist.
Das Grundprinzip des Maklervertrags
Maklerverträge beruhen auf einem Erfolgsprinzip. Das bedeutet, dass ein Makler grundsätzlich nur dann Anspruch auf eine Provision hat, wenn er erfolgreich eine Vermittlung oder einen Nachweis erbracht hat. Diese vertragliche Grundlage unterscheidet den Maklervertrag von anderen Dienstleistungsverträgen, bei denen unabhängig vom Erfolg eine Vergütung zu leisten ist.
Im Falle einer vorzeitigen Kündigung oder wenn der Verkaufswunsch entfällt, stellt sich jedoch die Frage, welche Kosten der Kunde dem Makler gegebenenfalls ersetzen muss. Ein häufig geregelter Punkt in Maklerverträgen ist der sogenannte „Aufwendungsersatz“. Das bedeutet, dass dem Makler alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Bearbeitung eines konkreten Auftrags angefallen sind, erstattet werden müssen. Es handelt sich jedoch um konkret belegbare Kosten und nicht um pauschale Aufwandspositionen.
Der Fall: Vorzeitige Beendigung und Anspruch auf Aufwendungsersatz
Im Fall vor dem OLG Frankfurt hatte der Kläger eine Immobilienmaklerin beauftragt, sein Einfamilienhaus zu verkaufen. Als der Verkaufswunsch nach einigen Monaten zurückgezogen wurde, stellte die Maklerin ihm einen Aufwendungsersatz in Höhe von 11.450 Euro in Rechnung. Ein Großteil dieser Summe basierte auf Arbeitsstunden und anteiligen Bürokosten. Nachdem der Kläger einen Teilbetrag gezahlt hatte, verlangte er diesen schließlich zurück. Das OLG gab ihm Recht.
Die Entscheidung des Gerichts: AGB-Klausel unwirksam
Das OLG Frankfurt entschied, dass die im Maklervertrag enthaltene Klausel zur Erstattung anteiliger Bürokosten den Kunden unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist. Ein solches Entgelt entspricht nicht dem gesetzlichen Leitbild eines Maklervertrags, das klar zwischen erfolgsabhängiger Vergütung (Provision) und Aufwand unterscheidet. Nach dem Urteil dürfen Makler in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) nur tatsächlich und konkret auf den jeweiligen Auftrag bezogene Kosten in Rechnung stellen.
Bürokosten zählen zu den allgemeinen Betriebskosten eines Maklers und entstehen unabhängig davon, ob ein bestimmter Auftrag zustande kommt oder nicht. Solche laufenden Kosten können daher nicht als erstattungsfähiger Aufwand gelten. Das Gericht stellte klar, dass eine Klausel, die diesen Grundsatz umgeht, gegen das sogenannte Transparenzgebot verstößt und den Kunden unangemessen benachteiligt.
Was bedeutet das für Immobilienkunden?
Diese Entscheidung ist insbesondere für Immobilienbesitzer relevant, die einen Maklervertrag abschließen. Folgende Punkte sollten dabei beachtet werden:
Überprüfung der AGB: Es empfiehlt sich, die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklervertrags vor Vertragsabschluss genau zu prüfen. Wenn der Makler sich vorbehalten will, auch Gemeinkosten wie anteilige Bürokosten zu berechnen, sollte dies hinterfragt werden.
Konkrete Aufwandsaufstellung: Falls der Makler nach einer Kündigung Aufwendungsersatz verlangt, sollte eine detaillierte Aufstellung der tatsächlich entstandenen und konkret auf den Auftrag bezogenen Kosten vorgelegt werden. Allgemeine Betriebskosten sollten hier nicht enthalten sein.
Beratungsbedarf klären: Um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, die Vertragsbedingungen vorab von einem Anwalt prüfen zu lassen.
Ausblick für Mandanten und Makler
Diese Entscheidung stärkt die Rechte von Maklerkunden und fordert gleichzeitig eine klare und transparente Vertragsgestaltung seitens der Makler. Wer einen Immobilienmakler beauftragt, sollte genau wissen, welche Kosten im Falle einer Kündigung auf ihn zukommen können. Die professionelle Beratung eines Anwalts kann helfen, ungültige Klauseln zu identifizieren und sicherzustellen, dass Kunden nur für tatsächlich entstandene Kosten aufkommen müssen.
Falls Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden oder Fragen zu Ihren Rechten und Pflichten in einem Maklervertrag haben, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite. Profitieren Sie von unserer Expertise im Immobilienrecht und schützen Sie Ihre Interessen effektiv – kontaktieren Sie uns für eine erste unverbindliche Beratung!
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