Berlin: Mietspiegel 2017 veröffentlicht

Am 19. Mai 2017 wurde der neue Mietspiegel für Berlin bekannt gegeben. Der Mietspiegel ist ein Instrument, mit dem die Angemessenheit von Mieten oder Mieterhöhungen überprüft werden kann. Dabei fließen getrennt nach Lage, Größe und Ausstattung die in den letzten vier Jahren neu vereinbarten oder angepassten Mieten in den Mietspiegel ein. Damit können Mieter und Vermieter prüfen, ob eine Mieterhöhung möglich ist. Bei einer Neuvermietung kann mithilfe des Mietspiegels, die angemessene Miete nach der sogenannten Mietpreisbremse (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %) festgestellt werden.

Ist der Mietspiegel ein „Qualifizierter Mietspiegel“?

Nach seinen eigenen Feststellungen ist der Mietspiegel ein „Qualifizierter Mietspiegel“, d.h. er sei nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und gelte damit als „vermutlich richtig“. Dies ist für die Mietspiegel der vergangenen Jahre sowohl von Mietern als auch Vermietern (jeweils natürlich bei unterschiedlicher Interessenlage) bestritten worden. Viele Gerichte sind dem gefolgt. Weil die Struktur des Mietspiegels im Wesentlichen gleich bleibt, steht zu erwarten, dass dies auch für den neuen Mietspiegel 2017 umstritten sein wird. 

Als erste Orientierung werden die Berliner Gerichte den Mietspiegel aber wie bisher verwenden. Jedenfalls für Mieter und Kleinvermieter bietet der Mietspiegel damit eine einfache und kostengünstige Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. 

Anwendung des Mietspiegels

Der Mietspiegel weist Felder auf, in die die jeweilige Wohnung mit den Kriterien Alter, Größe, Lage eingeordnet werden kann. Diese Felder geben vor, in welchem groben Rahmen die Miete einer Wohnung liegt. Zur näheren Eingrenzung dient dann eine Orientierungshilfe. Diese umfasst die Merkmalsgruppen Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld. In diesen Merkmalsgruppen gibt es positive oder negative Kriterien, die die Wohnung kennzeichnen.

Sehr einfach lässt sich diese Einordnung im Internet auf der Mietspiegelseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vornehmen (eine direkte Verlinkung ist hier nicht möglich. Es helfen aber Google und der „Senatsverwaltung Abfrageservice“). 

Die in früheren Mietspiegeln noch vorgesehenen „Sondermerkmale“ sind ersatzlos weggefallen. Sondermerkmale konnten je nach Alter der Wohnung zum Beispiel eine moderne Küche oder ein Aufzug sein. Lagen diese Merkmale vor, konnte sich die Miete sogar über den oberen Spannenwert hinaus erhöhen. Auf diesen Wegfall ist es zurückzuführen, dass die oberen Spannenwerte zum Teil erheblich angestiegen sind.

Im Mittel sollen die Mieten um 10 % im Vergleich zum Mietspiegel 2015 gestiegen sein. Das eröffnet Vermietern die Möglichkeit, die Mieten zu erhöhen, wen die neue Miete noch vom Mietspiegel gedeckt ist und die sogenannte Kappungsgrenze (Mieterhöhung von höchstens 15 % innerhalb von drei Jahren) eingehalten ist.

Rechtliche Fragen

Der Mietspiegel prägt die Rechtsprechung in Berlin sehr deutlich. Er ist ein Werkzeug, mit dem man vor allem kostengünstig die „richtige“ Miete berechnen kann. 

Die Orientierungshilfe enthält mit ihren Untermerkmalen zahlreiche Kriterien, die bei der Bewertung einer Wohnung helfen. Teilweise ändern sich diese Merkmale, manche bleiben über Jahre gleich. Über die Sinnhaftigkeit einzelner Merkmale lässt sich dabei trefflich streiten. Es gibt aber eine umfassende, meist recht stabile Rechtsprechung, auf die man zurückgreifen kann. Die Erfolgsaussichten in einem Prozess sind damit ziemlich sicher vorhersehbar. 

Wichtig ist ein Hinweis: Viele Mieter stimmen einer Mieterhöhung deswegen nicht zu, weil es Mängel in der Wohnung gibt. Das ist aber nach der Rechtsprechung in der Regel kein Grund, die Zustimmung zu verweigern. Für die Mieterhöhung kommt es nämlich nur darauf an, was der Vermieter vertraglich schuldet. Behebbare Mängel bleiben daher außen vor, diese muss der Mieter dann gegebenenfalls separat geltend machen.