Betriebskostenabrechnung – eine Übersicht für Mieter und Vermieter

Für viele Vermieter wird es wieder Zeit, das lästige Thema der Betriebskostenabrechnung anzugehen. Nicht selten laufen die Abrechnungsfristen zum 31.12. aus. Dies sorgt bei vielen Vermietern gerade in der Vorweihnachtszeit für Stress. Entweder müssen sie nun selbst die Unterlagen der einzelnen Positionen zusammentragen oder sie müssen sich mit der Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft auseinandersetzen, wenn sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind.

Bei einer ordnungsgemäßen Abrechnung gilt jedoch einiges zu beachten.

Die Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter

Für die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter bedarf es zunächst einer Vereinbarung im Mietvertrag, § 556 Abs. 1 S. 1 BGB. Möchte der Mieter nunmehr seine Betriebskostenabrechnung überprüfen, kommt es entscheidend auf den Inhalt dieser Vereinbarung im Mietvertrag an.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15, entschieden, dass es für eine transparente Klausel genügt, wenn formularmäßig vereinbart ist, dass „die Betriebskosten“ vom Mieter zu tragen sind. Nach Ansicht des BGH sei in der Gesellschaft der Begriff der Betriebskosten allgemein bekannt, sodass es keiner einzelnen Aufzählung der Betriebskosten bedürfe. Dies gelte auch insoweit, als auf die nicht mehr gültige Fassung des § 27 der II. Berechnungsverordnung verwiesen wird. Wird auf die bereits bei Abschluss des Mietvertrages nicht mehr gültige II. Berechnungsverordnung verwiesen, handelt es sich um eine unschädliche Falschbezeichnung, die keine Auswirkungen auf eine wirksame Übertragungsklausel hat.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn die „sonstigen Betriebskosten“ umgelegt werden sollen. Für die Rauchmelder-Wartung, Dachrinnenreinigung, die Überprüfung von Abflussrohren, etc. bedarf es einer deutlichen Nennung im Mietvertrag, damit diese Kosten umlegbar sind.

Ist diesbezüglich eine eindeutige Nennung im Mietvertrag nicht vorhanden, kann der Vermieter diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen.

Die Inhalte des Mietvertrages zu den Betriebskosten bilden daher die Grundlage der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung.

Vorauszahlung oder Pauschale

Die nächste Frage, die sich der Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages stellen muss, ist die Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung oder einer Betriebskostenpauschale.

Bei einer Vorauszahlung wird ein monatlicher Betrag anhand der umlegbaren Betriebskosten und des möglichen Verbrauchs gezahlt, die Betriebskosten werden jedoch nach Abrechnungsreife von 12 Monaten endabgerechnet. So kann entweder eine Rückzahlung oder eine Nachforderung entstehen.

Bei einer Betriebskostenpauschale sind alle umlegbaren Betriebskosten durch die Pauschale abgedeckt. Auf einen tatsächlichen Verbrauch kommt es mit Ausnahme von Heizkosten nicht an.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, bei einer hohen Differenz zwischen Pauschale und tatsächlichen Betriebskosten eine Anpassung vorzunehmen.

Formelle und materielle Anforderungen

Jede Betriebskostenabrechnung, sei es in einem gemieteten Haus oder eine Etagenwohnung, hat gleichbleibende Mindestinhalte.

Hintergrund ist es, dass die Betriebskostenabrechnung für den Mieter nachvollziehbar ist.

• Zusammenstellung aller Gesamtkosten
• Angabe und Begründung des Verteilerschlüssels
• Anteil des Mieters
• Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

Enthält eine Betriebskostenabrechnung diese Angaben nicht, ist sie formell fehlerhaft. Es muss dem Mieter möglich sein, die Abrechnung rechnerisch nachzuvollziehen. Ergibt sich ein Abrechnungssaldo ist dies nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig.

Ob eine Abrechnung auch materiell in Ordnung ist, kann der Mieter aufgrund der vorliegenden Angaben in der Abrechnung nicht immer erkennen. Dafür steht ihm das Recht auf Belegeinsicht zu. Er kann daher gegenüber dem Vermieter um Belegeinsicht bitten. Materielle Einwendungen kann der Mieter 12 Monate seit Zustellung der Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Vermieter geltend machen. Diese müssen jedoch hinreichend konkretisiert sein, sodass eine Belegeinsicht vorab unerlässlich sein kann.

Nehmen Sie daher Ihre Betriebskostenabrechnung nicht einfach so hin, sondern lassen Sie diese überprüfen. Gerne stehen wir Ihnen dafür zur Verfügung.

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen