BGH-Urteil: Keine pauschale Anpassung der Gewerbemiete um 50% im Corona-Lockdown

Gewerbemieter, die während eines (pandemiebedingten) Lockdowns ihre Geschäfte schließen mussten, können grundsätzlich die Höhe der Miete anpassen (lassen). Es verbietet sich jedoch eine pauschale Reduzierung der Miethöhe um 50% (sowie jedwede weitere pauschale Betrachtungsweise). Vielmehr sind sämtliche Umstände des Einzelfalles zu würdigen.

Die COVID-19-Pandemie stellt Gewerbemieter und Gewerbevermieter vor vielzählige Probleme. In rechtlicher Hinsicht stellt sich für die Mietparteien die Frage nach dem Umgang mit dem Gewerbemietvertrag und den daraus resultierenden Rechten und Pflichten. Besondere wirtschaftliche Bedeutung erlangt dabei die Frage einer möglichen Anpassung (besser gesagt: der Reduzierung) der vertraglich geregelten Miethöhe. Diese Problematik wurde zuletzt durch Art. 240 § 7 EGBGB (eingeführt am 31.12.2020) und eine bisher inhomogene Rechtsprechung verstärkt. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung vom 12.1.2022 (Az.: XII ZR 8/21) etwas Klarheit geschaffen.

Zur rechtlichen Problematik

Dabei stellen sich für die Mietparteien vor allem die folgenden beiden rechtlichen Fragen: Stellt die COVID-19-Pandemie-bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB dar? Liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB vor, welche zu einer Anpassung der Höhe der Gewerbemiete führt bzw. führen kann?

Kein Mangel des Mietobjekts wegen Corona-bedingter Schließung

Die erstgenannte Frage haben 2021 bereits mehrere Oberlandesgerichte dahingehend entschieden, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel wegen Corona-bedingter Schließung nicht vorliegt (bspw. OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.2.2021, Az.: 32 U 6358/20; OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.2.2021, Az.: 7 U 109/20). Die Corona-bedingte Schließung knüpfe nicht an die Beschaffenheit des Mietgegenstandes an und ließe die uneingeschränkte Nutzbarkeit des Mietgegenstandes unberührt. Dieser Argumentation hat sich der BGH in seiner o. g. Entscheidung vom 12.1.2022 angeschlossen.

Keine pauschale Minderung der Miete im Lockdown

Zutreffend hält der BGH zunächst fest, dass Art. 240 § 7 EGBGB bloß vermutet, dass eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage bei staatlich angeordneten Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie (insbesondere Geschäftsschließungen) vorliegt. Damit ist (nach den Ausführungen des BGH) noch nicht gesagt, dass der Mieter einen Anspruch auf Anpassung der Höhe der Gewerbemiete hat.

Berücksichtigung aller Einzelfallumstände

Dem betroffenen Vertragspartner muss zusätzlich unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sein. Eine pauschale Betrachtung (und damit einer entsprechenden Reduzierung der Miethöhe um 50%) lehnt der BGH daher ab. Zu berücksichtigen sind insbesondere der konkrete Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung (bezogen auf das konkrete Mietobjekt sowie welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste abzuwenden. Auch die finanziellen Vorteile die der Mieter aus staatlichen Leistungen (nicht jedoch die Gewährung eines staatlichen Darlehens) als Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erhalten hat, sind zu berücksichtigen. Gleichermaßen sind die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen.

Gerne beraten und vertreten wir Gewerbevermieter bei der Abwehr von geltend gemachten Mietanpassungen und Gewerbemieter bei Verhandlungen über eine einvernehmliche Reduzierung der Gewerbemiete sowie der Durchsetzung solcher Ansprüche. Auch bei anderen rechtlichen Fragen im Gewerbemietrecht können Sie sich gerne jederzeit an uns wenden.