Corona: Mietsenkung für Gewerbemieter: Anwaltsinfo!

Eine Reihe aktueller Urteile bringt Erleichterung für alle Branchen, die von Schließungen betroffen sind oder waren. Gewerbemieten können teilweise, was immer im jeweiligen Einzelfall geprüft werden muss, um 50 % gesenkt und die Mietverträge entsprechend angepasst werden, wenn die Schließung der Betriebe behördlich angeordnet wurde und die Gewerbetreibenden keine Einnahmen mehr erzielen konnten, worauf die Kanzlei Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte mbB mit Sitz in Berlin und Hamburg hinweist. 

Die Rechtsprechung nimmt bei Zwangsschließungen inzwischen teilweise eine so genannte „Störung der Geschäftsgrundlage“ an. Bereits das Oberlandesgericht Dresden hatte mit noch nicht rechtskräftiger Entscheidung vom 24.02.2021 (Az. 5 U 1782/20) die Kaltmiete einer Einzelhandelskette um 50 % reduziert. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hatte mit noch nicht rechtskräftigem Urteil vom selben Tag (Az. 7 U 109/20) zwar noch dem Vermieter Recht gegeben, aber auch klargestellt, dass die Umstände im Einzelnen geprüft werden müssten: Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen zum Beispiel durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware. Solche besonderen Umstände habe, so das OLG Karlsruhe, die Einzelhandelskette nicht ausreichend geltend gemacht. Im Umkehrschluss: Wer keine Waren online verkaufen oder keine Kurzarbeit anordnen kann oder keine staatlichen Hilfe erhält, hätte Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages und Senkung der Miete.

Noch weiter geht nun in einer aktuellen, noch nicht rechtskräftigen Entscheidung vom 01.04.2021 das Kammergericht Berlin (Az. 8 U 1099/20): Die Gewerbemiete ist während einer staatlich angeordneten Schließung auf die Hälfte herabzusetzen, dabei muss nicht einmal eine konkrete Existenzbedrohung nachgewiesen werden. Staatliche Schließungsmaßnahmen gingen über ein normales vertragliches Risiko hinaus, seien nicht vorhersehbar gewesen und lägen außerhalb des Verantwortungsbereichs des Mieters. Daher sei es dem Mieter auch nicht zuzumuten, das Risiko alleine tragen zu müssen, die Nachteile müssten von beiden Parteien, Mieter und Vermieter, solidarisch getragen werden.

Hunderttausende Gewerbetreibende könnten demnach, was immer im jeweiligen Einzelfall geprüft werden muss, Anspruch auf Herabsetzung der Gewerbemiete haben, und zwar nicht nur für den aktuell geltenden Schießungszeitraum aufgrund der „Bundes-Notbremse“, sondern nach Auffassung von Dr. Späth & Partner, Berlin, oftmals auch für den ersten Lockdown im Frühjahr 2020 sowie den zweiten Lockdown von November 2020 bis März 2021. Überzahlte Mieten können nach Prüfung im Einzelfall teilweise zurückgefordert oder mit zukünftigen Mietzahlungen aufgerechnet werden. Betroffen sind alle Branchen, vom Einzelhandel und Gaststätten über Friseure und Kosmetiksalons bis zu Kinos und Spielhallen.

Betroffene Gewerbemieter, die sich wegen der aktuellen Corona-Krise wegen der Reduzierung ihrer Gewerbemiete beraten lassen wollen, können sich gerne an Dr. Späth & Partner Rechtsanwälte wenden, die seit dem Jahr 2002, und somit seit über 18 Jahren, schwerpunktmäßig im Bank-, Kapitalmarkt- und Immobilienrecht tätig sind.