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Grundbuch Spanien versus Kataster Immobilienkauf Spanien, Mallorca, Teneriffa

  • 2 Minuten Lesezeit

Grundbuch und Kataster beim Immobilienkauf in Spanien
Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Katalonien
 Kontrolle mit Fachkompetenz

Das Grundbuch und das Kataster sind voellig getrennt zu betrachten.
 
 Sie kaufen eine Immobilie in Spanien, was ist wichtiger ?
 
 Das Grundbuch hat oeffentlichen Glauben und wer dort als Eigentuemer eingetragen ist, ist gegenueber jedem Immobilienkäufer der nachgewiesene rechtmaessige Eigentuemer.
 
 TIPP: Die Grundbuchkontrolle ist mit Fachkompetenz zu pruefen. Häufig in der Praxis findet man fehlerhafte Eintragungen, wenn zum Beispiel der Eigentuemer verstirbt und die Erben nicht in das Grundbuch eingetragen werden.
 
 Das Kataster dient der Steuererhebung der Gemeinden, in der Grundsteuer und gemeindlichen Wertzuwachssteuer und neuerdings seit dem 1.1.2022 ermittelt das Kataster auch den Referenzwert, der als Mindestverkaufspreis einer Immobilie in steuerlicher Hinsicht angesehen wird, und sich danach die Grunderwerbssteuerhoehe richtet, wenn der vereinbarte Kaufpreis nicht hoeher ist.
 
 Muessen Grundbuch und Kataster deckungsgleich sein ?
 Ja, seit dem Jahre 2015 und Inkraftsetzung vom 1.11.2015, muessen Kataster und Grundbuch zu 100% deckungsgleich sein. Doch in der Praxis gibt es hier noch zahlreiche Diskrepanzen, die mit Fachkompetenz zu pruefen sind, ob rechtlich relevant und einen Immobilienkauf in Spanien verhindern, oder unbeachtlich sind.
 TIPP: Abweichungen in der Grundstuecksflaeche zwischen und Grundbuch und Kataster von nicht mehr als 10% sind in der Regel unbeachtlich, wenn die Grenzen in der Realitaet eindeutig bestimmt sind.
 
 Was bedeutet, wenn im Grundbuch vermerkt ist, dass das Kataster koordiniert ist?

Dies ist der beste vom Gesetz vorgesehene Fall, damit beschreibt das Kataster exakt die Groesse und Bebauung. Dies wird erzielt, indem die historische woertliche Beschreibung im Grundbuch ergaenzt wird durch einen technischen Vermessungsplan, der als “representación grafica georeferenciada” bezeichnet werden kann.
 
 TIPP zur Wertsteigerung der Immobilie in Spanien: Ein Immobilienverkäufer kann diese technischen Daten freiwillig in das Grundbuch eintragen lassen und damit den Verkaufswert der Immobilie steigern, da die grafisch dargestellte Lage der Immobilie mit Grundstueck, Grenzverlauf, und Groesse in der Realitaet uebereinstimmen.
 
 Was passiert, wenn der Notar feststellt, dass Grundbuch und Kataster nicht uebereinstimmen und dies in der Kaufurkunde vermerkt ?
 Wir empfehlen, dass schon vor Unterschrift eines Reservierungsvertrages mit dem Verkäufer eine rechtliche Vorkontrolle durchgefuehrt wird, die wir in unserem Immobilienkaufservicepaket mit Stufe 1 durchfuehren und so schon im Fruehstadium festgestellt werden kann, ob der Immobilienkauf rechtliche Hindernisse hat, da Grundbuch und Kataster nicht uebereinstimmen.
 Zu spaet ist es meist, wenn beim Notar diese Diskrepanzen aufgedeckt werden, da meist schon ein Vorkaufvertrag (arras) geschlossen wurde, und der Verkäufer dann den Käufer rechtlich unter Druck setzt, bzw es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung kommt, in Bezug auf diesen rechtlichen Mangel.
 EMPFEHLUNG: Der Immobilienkaeufer sollte von der Unterschrift der Kaufurkunde absehen, und der Immobilienverkäufer muss die Uebereinstimmung herstellen, dies gilt insbesondere dann, wenn Nachbargrundstuecke betroffen sein koennen und daraus Grenzstreitigkeiten entstehen koennen.
 
 Ist die Realitaet des Grundstuecks nicht im Kataster richtig ersichtlich, dann ist eine alternative Vermessung (RGGA) beim Kataster einzureichen und nach Katasterberichtigung auch das Grundbuch zu berichtigen.

KUESTENSCHUTZGESETZ: In der Katasterbeschreibung muessen die Grenzen zu oeffentlichen Grundstuecksflaechen (Kuestenschutzzone, Autobahnen etc) ersichtlich sein, so koennen Nutzungsbeschraenkungen oder gar Enteignungen schon vor dem Immobilienkauf sichtbar sein.



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