Haftung des Verwalters für die Umsetzung der Beschlüsse der Gemeinschaft

Der Verwalter in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt eine verantwortungsvolle Aufgabe gegenüber der Gemeinschaft wahr.

§ 27 Abs. 1 WEG regelt den Pflichtenkreis des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft und legt dabei in Nr. 1 eine der wichtigsten Aufgaben des Verwalters fest: die Umsetzung der Beschlüsse der Gemeinschaft.

Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 08.06.2018 – Az.: V ZR 125/17 – mit der Frage der Verantwortung für die ordnungsgemäße Umsetzung von Beschlüssen durch den Verwalter auseinandergesetzt.

Ergebnis:

Der Verwalter haftet für die unterlassene, unsachgemäße oder falsche Umsetzung von Beschlüssen der WEG, wenn ein solcher bereits gefasst wurde!

Der Entscheidung lag ein Sachverhalt zugrunde, bei dem eine Sondereigentümerin Schäden an ihrem Sondereigentum aufgrund von Feuchtigkeit am Gemeinschaftseigentum bemerkte. Der Verwalter ging der Angelegenheit nach. Es wurde ein Beschluss für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum zur Beseitigung der Ursache der Feuchtigkeit gefasst. Der Verwalter beauftragte entsprechend ein Unternehmen mit der Umsetzung des Beschlusses. Die Ursache der Feuchtigkeit konnte jedoch nicht vollständig beseitigt werden. Nachdem es auch noch zu einem Brand gekommen war, beschloss die Gemeinschaft die Beseitigung des Brandschadens und fasste erneut einen Beschluss zur Beseitigung der Feuchtigkeit am Gemeinschaftseigentum. Es wurde ein Unternehmen zur Durchführung des Beschlusses beauftragt. Die Tätigkeit des Unternehmens wurde abgenommen.

Später stellte sich heraus, dass zwar der Brandschade, nicht jedoch die Ursache der Feuchtigkeit beseitig wurde.

Nachdem die Verwaltung dieser Angelegenheit über zwei Jahre nicht nachging, wurde erneut in einer Versammlung über die Angelegenheit beschlossen, nachdem der Mieter der klagenden Eigentümerin die Miete aufgrund des Feuchtigkeitsschadens von Januar bis Dezember gemindert hatte.

Die Klägerin verlangte in einem Klageverfahren Schadensersatz für die entgangenen Mieten gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern.

In der Vergangenheit hatte sich der BGH bereits mit der Frage auseinandergesetzt, dass bei einer unterlassenen Beschlussfassung die übrigen Wohnungseigentümer in Anspruch zu nehmen sind. Unterlässt es die Gemeinschaft, einen entsprechenden Beschluss zu fassen und entstehen einem Wohnungseigentümer daraus entsprechende Schäden, haften sie dem Wohnungseigentümer auf Schadensersatz. In der aktuellen Entscheidung lag allerdings ein Beschluss der Gemeinschaft vor, der nicht ordnungsgemäß umgesetzt wurde, wodurch dem Wohnungseigentümer Schäden entstanden waren. Der BGH entschied, dass sich in einem solchen Fall der Anspruch gegen den Verwalter richtet.

Dabei kann sich der Verwalter auch nicht mit dem Einwand entlasten, er habe einen Dritten mit der Durchführung beauftragt. Bedient sich der Verwalter zur Durchführung von Beschlüssen eines Dritten und kommt dadurch ein Vertrag mit der Gemeinschaft zustande, handeln die beauftragten Unternehmen nicht als Erfüllungsgehilfe der Gemeinschaft.

Bei der Wahl des Anspruchsgegners ist insoweit die Kompetenzverteilung in der Gemeinschaft zu beachten. Der Verwalter ist über den Verwaltervertrag ermächtigt, Verträge mit Dritten abzuschließen. Dies bindet die Gemeinschaft im Außenverhältnis. Der Verwalter tritt nur als Vertreter der Gemeinschaft auf. Davon zu trennen ist die Verwaltungskompetenz. Im Innenverhältnis ist der Verwalter der Gemeinschaft gegenüber verpflichtet, die Beschlüsse entsprechend umzusetzen.

Gerne beraten wir Sie als Verwaltung über Ihre Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag oder sind Ihnen als Eigentümer bei der Frage von Beschlussfassung bis zur Umsetzung behilflich.

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen