Kaution darf nur mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen verrechnet werden

Mit Urteil vom 20.07.2017 hat das Landgericht Berlin entschieden, dass der Vermieter auch nach Ende des Mietverhältnisses auf die Kaution nur zurückgreifen darf, wenn seine Forderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist. Greift er dennoch auf die Kaution zurück, kann der Mieter dies durch einstweilige Verfügung verhindern.

Der Ausgangsstreit: Das Landgericht entscheidet hier in einem einstweiligen Verfügungsverfahren, nachdem sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hatte. Aus diesem Grund verzichtet es auf die Darstellung des Tatbestandes. Offensichtlich ist das Mietverhältnis aber beendet. Die Vermieter griffen nach der Beendigung auf die Mietsicherheit zurück. Sie konnten sich dabei nicht darauf berufen, dass ihre Forderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt war. Der Mieter hat bei dem Amtsgericht Wedding den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt, mit der den Vermietern der Zugriff auf die Kaution verboten wird. Das Amtsgericht Wedding wies den Antrag der Mieter zurück.

Die Entscheidung: In der Berufung entschied das Landgericht Berlin zugunsten der Mieter. Nach Ansicht des Landgerichts darf der Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses allein aufgrund solcher Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen den Parteien unstreitig sind. Der Vermieter hat nach § 551 Abs. 3 BGB eine Pflicht zur treuhänderischen Verwaltung. Hierdurch wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter selber bei Insolvenz des Vermieters auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Würde der Vermieter die Kaution in sein Vermögen aufnehmen, stünde dem Mieter in der Insolvenz des Vermieters allein ein normaler Insolvenzanspruch zu, der dann regelmäßig nur mit einer sehr geringen Insolvenzquote erfüllt wird, wenn überhaupt. Um zu verhindern, dass der Vermieter die Sicherheitsleistung seinem Vermögen einverleibt, sei es deshalb ausnahmsweise auch zulässig, dass der Mieter dies durch ein einstweiliges Verfügungsverfahren verhindert, da insofern ein Abschluss des Hauptsacheverfahrens nicht abgewartet werden kann.

Praxistipp: Die Entscheidung des Landgerichts Berlin folgt einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs, nach der ein Rückgriff auf die Kaution im laufenden Mietverfahren nur bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen möglich ist. Im Hinblick auf die Verwertung nach Ende des Mietverhältnisses fehlt es hier an einer obergerichtlichen Entscheidung. Die Instanzgerichte sind unterschiedlicher Auffassung. Es bleibt abzuwarten, ob ein solcher Fall einmal bis zum Bundesgerichtshof gelangt.