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Kaution hat nur Sicherungsfunktion

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht
Kaution hat nur Sicherungsfunktion
Unerlaubte Zugriffe auf dei Kaution muss der Vermieter unterlassen, wenn der Mieter es verlangt.

Wenn Vermieter und Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses streiten, wer noch was zu bezahlen hat, kommt nicht selten der Vermieter auf die Idee, seine Forderungen mit der hinterlegten Kaution zu befriedigen. Die Kaution darf der Vermieter jedoch nur für Forderungen in Anspruch nehmen, wenn die Ansprüche des Vermieters unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind. 

Unstreitige und rechtskräftig festgestellte Ansprüche

Unstreitig sind zum Beispiel Ansprüche, die der Mieter anerkannt hat, so zum Beispiel, wenn er die Richtigkeit einer Nebenkostennachforderung bestätigt hat. Zurückgewiesene oder abgelehnte Ansprüche sind sogenannte streitige Ansprüche. Rechtskräftig festgestellt sind Ansprüche, wenn ein Gericht zum Beispiel durch Urteil entschieden hat und das Urteil nicht mehr angegriffen werden kann: So wenn das Gericht im Urteil beispielsweise feststellt, dass die geltend gemachten streitigen Ansprüche des Vermieters bestehen, oder den Mieter zur Zahlung verurteilt.

Mieter beantragte einstweilige Verfügung

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, ist nach Ansicht des Landgerichts (LG) Berlin selbst die Androhung des Vermieters nicht erlaubt, die Kaution in Anspruch zu nehmen: In diesen Fall hatte ein Mieter Ansprüche des Vermieters zurückgewiesen und deren Bezahlung abgelehnt. Der Vermieter hatte angekündigt, zur Erfüllung seiner streitigen Ansprüche die Kaution in Anspruch zu nehmen. Aufgrund dieser Ankündigung beantragte der Mieter eine einstweilige Verfügung mit dem Inhalt, dass der Vermieter die angedrohte Inanspruchnahme der Kaution zu unterlassen habe, und bekam recht:

Zweck der Kaution ist die Sicherung von Ansprüchen

Nach Ansicht des LG Berlin hat die Kaution allein den Zweck, Ansprüche des Vermieters zu sichern und diese nicht zu befriedigen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution insolvenzfest anzulegen. Insolvenzfest bedeutet, dass der Vermieter zum Beispiel die Kaution auf ein Fremdgeldkonto anlegt, das im Falle der Insolvenz des Vermieters nicht zur Insolvenzmasse gehört, also nicht für die Zahlung der Schulden des Vermieters verwendet werden darf. Nimmt aber der Vermieter die Kaution in Anspruch, um streitige Ansprüche zu erfüllen, trägt entgegen diesem Zweck der Mieter dann doch das Insolvenzrisiko:

So zum Beispiel, wenn der Vermieter das Fremdgeldkonto auflöst und sich das Geld in bar auszahlen lässt. Denn wenn die geltend gemachten Ansprüche des Vermieters unbegründet sind, er aber die vereinnahmte Kaution aufgrund einer Insolvenz nicht zurückzahlen kann, ist die hinterlegte Kaution verloren. Dieses Risiko soll aber der Mieter nicht tragen, urteilte das LG Berlin, sogar dann, wenn lediglich ein rein abstraktes, also kein konkretes Insolvenzrisiko vorliegt. Abstraktes Insolvenzrisiko bedeutet, dass rein theoretisch eine Insolvenz, also Zahlungsunfähigkeit, eintreten kann, ohne dass aber Anzeichen hierzu vorhanden sind. Im Prinzip hat also jede Person oder jedes Unternehmen ein abstraktes Insolvenzrisiko.

Mieter hat Unterlassungsanspruch

Der Vermieter darf daher die Kaution nur für Ansprüche in Anspruch nehmen, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen den Parteien unstreitig sind. Diese Regel zur Verwendung der Kaution gilt nach Ansicht des LG Berlins auch dann, wenn das Mietverhältnis beendet wurde. Droht der Vermieter dennoch mit der Inanspruchnahme der Kaution, obwohl die Voraussetzungen nicht vorliegen, kann der Mieter Unterlassung verlangen. Dieses Unterlassungsverlangen kann er auch dann mit einer einstweiligen Verfügung durchsetzen, wenn ein konkretes Insolvenzrisiko des Vermieters nicht besteht.

(FMA)

(LG Berlin, Urteil v. 20.07.2017, Az.: 67 S 111/17)

Foto : ©Fotolia.com/SFIO CRACHO


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