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Kein wirksames Hausverbot durch Vermieter - Inhaber des Hausrechts ist grundsätzlich der Mieter

Rechtstipp vom 23.12.2015
Rechtstipp vom 23.12.2015

Die rechtliche Stellung des Vermieters ist schwächer, als viele Eigentümer meinen, und vielen Mietern ist unbekannt, wie stark doch ihre Rechte sind. Mit Abschluss des Mietvertrags überträgt der Vermieter das Hausrecht an den Mieter, sodass grundsätzlich der Mieter – und nicht der Vermieter – berechtigt ist, ein Zutrittsverbot/Besuchsverbot/Hausverbot auszusprechen. Dieses Prinzip hat das Kammergericht (Oberlandesgericht des Landes Berlin) jüngst mit Beschluss vom 03. August 2015 – (2) 161 Ss 160/15 (44/15) – bekräftigt.

In dem Fall hatte das Amtsgericht Tiergarten den Angeklagten wegen Hausfriedensbruchs zu einer Geldstrafe bestraft (Urteil vom 10. Juni 2014). Nach den tatrichterlichen Feststellungen suchte der verärgerte Angeklagte am 13. November 2013 ein auf dem Gelände des Berliner S-Bahnhofes Ostkreuz belegenes von der S-Bahn Berlin GmbH gemietetes Aufsichtshäuschen auf und betrat den Dienstraum mit einem Fuß, um sich lautstark zu beschweren. Die im Häuschen befindlichen beiden S-Bahn-Mitarbeiter forderten ihn zum Zurückweichen auf und drückten von innen gegen die Eingangstür, um den Angeklagten zurückzudrängen und ihn am weiteren Betreten des Raumes zu hindern; der alarmierte Sicherheitsdienst schließlich zog den Angeklagten aus dem Häuschen heraus. Die DB Station & Service AG, die das Gebäude der S-Bahn Berlin GmbH vermietet hatte, stellte gegen den Angeklagten Strafantrag wegen Hausfriedensbruchs. Die Mieterin hingegen stellte keinen Strafantrag.

Mit Urteil vom 06. Mai 2015 verwarf das Landgericht Berlin die vom Angeklagten eingelegte Berufung gegen die erstinstanzliche Entscheidung (mit der Maßgabe, dass es die Tagessatzhöhe herabsetzte und dem Angeklagten eine Ratenzahlung nachließ). Vor dem Kammergericht, das er daraufhin mit der Revision anrief, hatte der Angeklagte aber Erfolg auf ganzer Linie. Mit Beschluss vom 03. August 2015 - (2) 161 Ss 160/15 (44/15) - hob der Senat das Urteil des Landgerichts auf und stellte das Verfahren ein.

Hausfriedensbruch (§ 123 Abs. 1 StGB) wird nur auf Antrag verfolgt (§ 123 Abs. 2 StGB). Antragsberechtigt ist der Verletzte der Straftat (§ 77 Abs. 1 StGB), im Falle des § 123 Abs. 1 StGB der Inhaber des durch den Hausfriedensbruch verletzten Hausrechts. Nach Auffassung des Kammergerichts war die Vermieterin des Aufsichtshäuschens im Tatzeitpunkt nicht Hausrechtsinhaberin.

„Bei privaten Räumen ist Inhaber des Hausrechts stets der unmittelbare Besitzer, der nicht Eigentümer zu sein braucht, solange er die Sachherrschaft rechtmäßig begründet hat”, heißt es in dem Senatsbeschluss. Und weiter: „Bei vermieteten Räumen steht das Hausrecht grundsätzlich allein dem Mieter zu, und zwar auch gegenüber dem Vermieter […]. Er und nicht der Vermieter ist es, der anderen vom Betreten der genannten Räumlichkeiten ausschließen kann. Der Vermieter darf ohne Erlaubnis des Mieters die vermieteten Räume grundsätzlich weder selbst betreten noch ist er befugt, anderen wirksam den Zutritt zu gestatten oder zu versagen. Umgekehrt steht es dem Mieter zu, einer anderen Person den Zutritt zu den gemieteten Räumen zu erlauben, und zwar auch gegen den Willen des Vermieters. Einschränkungen hinsichtlich der Alleinzuständigkeit des Mieters sind nur in Ausnahmefällen denkbar. So soll der Vermieter bei größeren Mietshäusern hinsichtlich der Gemeinschaftseinrichtungen (Treppenhaus, Aufzüge und Flure) in der Regel jedenfalls eine Mitberechtigung behalten […]”.

Weil nach diesen Grundsätzen das Hausrecht an den gemieteten Räumen allein der Mieterin zustand, die Mieterin aber nicht fristgemäß (vgl. § 77b StGB) Strafantrag gestellt hatte, hat das Kammergericht das Urteil aufgehoben und das Verfahren eingestellt. Übrigens hat der Senat folgerichtig weiter entschieden, dass die Verfahrenskosten und die dem Angeklagten entstandenen notwendigen Auslagen (insbesondere Rechtsanwaltskosten) der Landeskasse Berlin zur Last fallen. Ob der strafrechtlich also glimpflich davon gekommene Angeklagte unterdessen seinem Ärger über „die Bahn” anderweitig Luft machen konnte, ist hier unbekannt.


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