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Keine Maklerprovision bei über 50 Prozent Rabatt?

  • 3 Minuten Lesezeit
Sandra Voigt anwalt.de-Redaktion

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Die Maklerprovision ist ein „beliebtes“ Streitthema, das viele Gerichte beschäftigt. Dabei stellen sich Fragen wie: Wann und in welcher Höhe muss eine Provision gezahlt werden, wer muss sie zahlen und gibt es Ausschlussgründe für eine Zahlungspflicht? In diesem Zusammenhang musste der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich darüber entscheiden, ob eine Provision auch dann gezahlt werden muss, wenn die Parteien eines Grundstückskaufvertrags – abweichend von den Angaben des Maklers – einen Preisnachlass von über 50 Prozent vereinbart haben.

Verkäufer gewährt einen Rabatt von über 50 Prozent

Eine Immobilienmaklerin fragte bei einem Unternehmen an, ob es Interesse an einer Gewerbeimmobilie hätte, was von diesem bejaht wurde. Die Maklerin nannte dem Unternehmen daraufhin ein bebautes Grundstück, das 1,1 Mio. Euro kosten sollte, und schickte ihre AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) mit. Laut einer AGB-Klausel sollte ihr Anspruch auf die Provision selbst dann entstehen, wenn der Kaufvertrag über das bebaute Grundstück auch zu anderen Bedingungen geschlossen wird, als in dem von ihr vermittelten Angebot vorgesehen.

Nachdem eine Tochtergesellschaft des Unternehmens das betreffende Grundstück für 525.000 Euro erworben hatte, verlangte die Maklerin ihre Vergütung. Das Unternehmen lehnte eine Zahlung ab. Schließlich sei nicht der von ihr beabsichtigte Vertrag abgeschlossen worden, sondern aufgrund des erheblichen Preisnachlasses ein Vertrag mit einem ganz anderen Inhalt. Zwar sei das Grundstück wegen der Bebauung 1,1 Mio. Euro wert gewesen; das Gebäude sollte aber abgerissen werden, sodass sich die Vertragsparteien darauf geeinigt hätten, dass sich der Kaufvertrag nur auf ein unbebautes Grundstück beziehen sollte. Damit läge keine wirtschaftliche Kongruenz vor – also keine wirtschaftliche Gleichwertigkeit zwischen dem von der Maklerin beabsichtigten und dem tatsächlich geschlossenen Vertrag. Die Maklerin dürfe daher keine Provision verlangen.

Keine wirtschaftliche Kongruenz – keine Provision

Der BGH gab dem Grundstückserwerber Recht und verneinte einen Zahlungsanspruch der Maklerin. Denn nach § 652 I 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist eine wichtige Voraussetzung für den Provisionsanspruch, dass der vom Makler beabsichtigte Vertrag zwischen den Kaufvertragsparteien auch tatsächlich zustande kommt. Wird wie in diesem Fall dagegen ein Vertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen, fehlt die nötige Identität – der „neue“ Vertrag wurde ferner nicht vom Makler vermittelt, sondern persönlich zwischen den Kaufvertragsparteien ausgehandelt.

Eine andere Rechtsfolge könnte nur bei wirtschaftlicher Gleichwertigkeit des abgeschlossenen und des beabsichtigten Vertrags gelten, also wenn der Erwerber bei Abschluss des „neuen“ Vertrags denselben wirtschaftlichen Erfolg erzielt hätte wie bei Abschluss des beabsichtigten Vertrags. Dabei ist aber unter anderem zu berücksichtigen, dass allein das geringfügige Abweichen vom Kaufpreis noch nicht zum Entfallen des Provisionsanspruchs führt. Schließlich wird vor Kaufvertragsabschluss in der Regel noch einmal über den Kaufpreis oder den Umfang der Leistung „gefeilscht“, sodass wohl immer davon auszugehen ist, dass der vom Makler genannte Kaufpreis nicht dem tatsächlich zu zahlenden entsprechen wird. Ein Preisnachlass von z. B. circa 15 Prozent lässt daher die wirtschaftliche Gleichwertigkeit noch nicht entfallen, da sich eine derartige Abweichung wohl noch im Rahmen dessen hält, womit ein Makler rechnen muss.

In vorliegenden Fall haben die Kaufvertragsparteien jedoch einen Preisnachlass von über 50 Prozent für das Grundstück vereinbart. Grund für den Rabatt war, dass der Erwerber das Gebäude auf dem Grund und Boden nicht behalten – und es daher auch nicht bezahlen wollte. Somit einigten sich die Parteien auf einen Kaufpreis, der dem Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand entsprach. Deshalb war der tatsächlich abgeschlossene Vertrag nicht wirtschaftlich gleichwertig mit dem beabsichtigten Vertrag, der den Verkauf eines bebauten Grundstücks zum Vertragsinhalt hatte. Damit ist der von der Maklerin beabsichtigte Vertrag nicht zustande gekommen, weshalb sie auch keine Provision verlangen durfte.

Übrigens: Die AGB-Klausel, wonach die Maklerin erfolgsunabhängig Anspruch auf die Courtage haben sollte, war nach § 307 II 1 BGB unwirksam, da sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligte. Der Gesetzgeber wollte im Maklerrecht mit § 652 BGB gerade eine erfolgsunabhängige Provision ausschließen. Daher darf man in einem Formularvertrag nicht einfach eine erfolgsunabhängige Courtage festlegen. Zulässig ist es dagegen, eine Individualvereinbarung zu schließen, in der sich der Vertragspartner zur Zahlung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision verpflichtet.

(BGH, Urteil v. 06.02.2014, Az.: III ZR 131/13)

(VOI)

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