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Kita statt Post in Wohnungseigentumsanlage – Spielplatznutzung unzulässig?

Rechtstipp vom 04.11.2016
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Rechtstipp vom 04.11.2016
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Kita statt Post in Wohnungseigentumsanlage – Spielplatznutzung unzulässig?
Kinderlärm auf einem Spielplatz – immer wieder ein Aufreger.

Aufgrund des gestiegenen Betreuungsbedarfs für Kinder entstehen an vielen Orten in unseren Städten neue Kindertagesstätten, kurz: Kitas. Doch für Kitas gibt es wenig geeignete Immobilien und so zieht manche Einrichtung in eine für sie eigentlich nicht vorgesehene Immobilieneinheit ein. Dass dies Probleme mit sich bringt, ist logisch und in den meisten Fällen nicht unvorhersehbar, wie dieser aktuelle Fall des Landgerichts (LG) Hamburg zeigt.

Statt Post zieht Kita ein

In einer Wohnungseigentumsanlage in Hamburg war in einer Teilungserklärung eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter enthalten. Dadurch war festgelegt, dass in eine gewerbliche Einheit des Komplexes die „Post“ einziehen sollte, also ein Geschäftsbetrieb mit Publikumsverkehr, der innerhalb bestimmter Öffnungszeiten der Ablieferung und Entgegennahme von Brief- und Paketsendungen dient. Nachdem die „Post“ die Gewerbeeinheit aber nicht mietete, zog eine Kita in besagte Räume ein. Den zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden 300 m² großen Kinderspielplatz mit Grünfläche und Spielgeräten benutzten seitdem täglich ungefähr 30 Kinder, zwei Stunden vormittags und zwei Stunden nachmittags.

Klage auf Unterlassung

Schließlich reichten einige Miteigentümer eine Unterlassungsklage ein, die sich nicht gegen die Nutzung der Räumlichkeiten als Kita als solche richtete, sondern gegen die Nutzung des Spielplatzes durch die dort betreuten Kinder – mit Erfolg. Die Richter gaben den Klägern recht und stellten fest, dass sie einen Unterlassungsanspruch gem. § 1004 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) i. V. m. §§ 15 Abs. 3, 14 Ziff. 1 u. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wegen des zweckwidrigen Gebrauchs des Spielplatzes durch die Kinder der Kita haben.

Zweckbestimmung vereinbart

In der Teilungserklärung ist die Bezeichnung „Post“ enthalten. Dabei handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i. S d. § 15 Abs. 1, 5 Abs. 4 WEG, die Bestandteil des Grundbuchs geworden ist. Dadurch wird unzweifelhaft festgelegt, wie die Teilungseinheit genutzt werden darf. In diesem Zusammenhang kann auch eine eigentlich ausgeschlossene Nutzung zulässig sein, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Hier wurde der private Spielplatz in erster Linie für die Kinder, die in der Wohnungseigentumsanlage wohnen, geschaffen und als sogenannte Wohnfolgeeinrichtung der Anlage zugeordnet. Zusätzlich sollten die Kinder von Kunden der „Post“ den Spielplatz gelegentlich nutzen können.

Intensivere Nutzung ausgeschlossen

Die Richter stellten in ihrem Urteil klar, dass bei einer zusätzlichen gelegentlichen Nutzung des Spielplatzes durch die Kinder der Postkunden keine höhere Beeinträchtigung vorliegt. Die regelmäßige Benutzung des Spielplatzes durch die Kinder der Kita, von täglich vier Stunden, stellt jedoch einen deutlich intensiveren Gebrauch dar, der nicht mehr von der Zweckbestimmung umfasst und daher unzulässig ist. Daher haben die Kläger einen Unterlassungsanspruch in Bezug auf die Nutzung des Spielplatzes durch die Kitakinder.

Fazit: Eine eigentlich ausgeschlossene Nutzung kann zulässig sein, wenn sie nicht über das zu erwartende Maß der Beeinträchtigung im Zusammenhang mit dem vereinbarten Zweck hinausgeht.

(LG Hamburg, Urteil v. 06.01.2016, Az.: 318 S 40/15)

(WEI)

Foto : ©fotolia.com/Shmel


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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