Maklerprovision bei Immobilienerwerb - wer muss bezahlen

Neue Regelungen zu Maklerkosten bei Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern

Maklergebühren – wann entsteht der Anspruch – wann verfällt er – was müssen Sie als Käufer, Verkäufer oder Makler beachten.

Hierzu einige Beispiele.

Was ist wenn:

1. Verkäufer keine Provison bezahlen möchte

Fall a.

Der Verkäufer beauftragt den Makler mit der Vermarktung seines Einfamilienhauses oder seiner Eigentumswohnung. Er selbst will keine Provision zahlen, zahlen soll der Käufer.

Ist dieser Verbraucher, also für sich privat tätig, darf der Makler keine Courtage verlangen.

Ein entsprechender Vertrag wäre nichtig.

Fall b.

Der Verkäufer beauftragt den Makler und vereinbart mit diesem, dass er eine Provisionsabrede mit dem Käufer treffen muss, sofern er eine Provision verdienen möchte.

Wenn der Makler dann tatsächlich tätig wird und eine Provisionsabrede mit dem Käufer trifft, ist diese nichtig.

Denn auch eine solche Abrede führt dazu, dass keiner eine Courtage an den Makler zahlen muss.

2. Verkäufer die Provisionshöhe beschränken möchte

Schließt der Makler mit beiden Parteien einen Vertrag, zahlt der Käufer in diesem Fall ab sofort nur noch den gleichen Anteil wie der Verkäufer selbst. Verkäufer und Käufer teilen sich die Courtage. Das besondere hierbei ist, dass der Käufer erst dann bezahlen muss, nachdem der Verkäufer seinen Anteil an den Makler überwiesen hat.

3. Maklervertrag nur mit dem Käufer abgeschlossen wird

Wenn der Käufer den Makler beauftragt und eine schriftliche Vereinbarung mit ihm trifft und der Makler auch nur in seinem Auftrag tätig wird, ist der Käufer verpflichtet die vereinbarte Provision zu zahlen, wenn es zu einem erfolgreichen Abschluss des Vertrages gekommen ist.  

4. Eine Übererlösabrede getroffen wird

Der Verkäufer beauftragt den Makler mit dem Vertrieb eines schwer zu verkaufendem Einfamilienhause. Um dem Makler den Auftrag schmackhaft zu machen, trifft er mit diesem eine Übererlösvereinbarung. Neben der Provision soll er auch noch die Hälfte eines den erstrebten Kaufpreis von 200.000 EUR übersteigenden Erlöses erhalten. Der Makler schließt auch mit dem Erwerber einen Maklervertrag und es gelingt ihm, das Haus für 240.000 EUR zu verkaufen. Erfreut über dieses Ergebnis, erlässt er dem Verkäufer die Provision.

Erlässt der Makler die Provisionszahlungspflicht einer der Parteien des Kaufvertrags, wirkt dies auch zugunsten der anderen. Im Beispiel kann der Makler nun auch nicht mehr vom Erwerber die mit diesem vereinbarte Provision verlangen. Freilich ist zu beachten, dass der Erwerber wohl nur in seltenen Fällen von einem derartigen Erlass Kenntnis erlangen wird. Hiervon unabhängig kann Abweichendes vertraglich nicht geregelt werden. Der Makler kann sich also nicht dergestalt absichern, dass er mit einer der Vertragsparteien für den Fall eines Erlasses vereinbart, diese sei dennoch provisionspflichtig. Eine derartige Abrede wäre unwirksam.

Das bedeutet also:

1.Exposé verschicken reicht nicht.

Neu ist, dass es nicht reicht, nur ein Exposè zu schicken und zu schreiben:

       „Wenn Sie davon Gebrauch machen, kommt ein Vertrag zustande.“

Der Makler muss gemäß § 656 a BGB einen Vertrag in Textform schließen.

Die Textform ist gewahrt, wenn es sich um eine lesbare Erklärung handelt, die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben ist. Eine Originalunterschrift ist dabei nicht nötig. Typische Beispiele für die Textform stellen E-Mail und Telefax dar. Wird ein Maklervertrag nicht in Textform geschlossen, ist der Vertrag nach § 125 Satz 1 BGB nichtig

2.Courtage nur wenn schriftlich vereinbart

Lässt sich der Makler von beiden Parteien einen Maklerlohn versprechen, so kann dies gem. § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien zu 50/50% verpflichten.

Vereinbart der Makler mit dem Verkäufer für diese unentgeltlich tätig zu werden, darf er auch vom Verbraucher keine Maklercourtage fordern (§ 656c Abs. 1 Satz 2 BGB) Wenn der Verkäufer dem Makler die Courtage erlässt, gilt das auch für den Vertragspartner (§ 656c Abs. 1 Satz 3 BGB)

3. Nur Wohnungen und Einfamilienhäuser sind betroffen

Wichtig ist, dass die Neuregelungen sich ausschließlich auf Einzelimmobilien, nämlich „Wohnungen und Einfamilienhäuser“ beschränken. Kaufverträge über Gewerbeobjekte und Wohnimmobilien, die aus mehreren Einheiten bestehen, sind hiervon ganz klar auszuschließen.

Unschädlich für den Anwendungsbereich des Gesetzes ist, wenn das Einfamilienhaus auch über eine Einliegerwohnung verfügt. Auch in diesem Fall kommen die Neuregelungen des BGB zur Anwendung.

4. Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag 

Diese sind nur wirksam, wenn beide die Kosten je zur Hälfte tragen. In der Praxis ist es häufig so, dass der Verkäufer den Makler beauftragt, wobei die Provisionszahlungspflicht den Käufer treffen soll und im notariellen Kaufvertrag diesbezüglich eine Maklerklausel aufgenommen wird, die den Provisionsanspruch des Maklers gegen den Käufer sichern soll.

Auch hier ist im Bereich der Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser das Prinzip der Provisionsteilung in § 656d BGB verankert. Gemäß § 656d Abs. 1 Satz. 1 BGB ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. In diesem Zusammenhang will diese Regelung nämlich die Tricksereien zwischen Makler und Verkäufer zulasten des Käufers unterbinden. Gemäß § 656d Abs. 1 Satz. 2 BGB wird der Anspruch gegen die andere Partei erst dann fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt. Hierzu kann der Käufer durchaus verlangen, dass ihm die entsprechenden Überweisungsbelege vorgelegt werden, bevor er sein Portemonnaie zückt.