Maklervertrag: Kann er sich automatisch verlängern?

Befristete Verträge enthalten oft Verlängerungsklauseln, nach denen sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn er nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gekündigt wird. Solche Befristungen kommen u. a. auch bei Maklerverträgen vor. Gerade bei qualifizierten Maklerverträgen (u. a. Makleralleinauftrag) wird oft eine Befristung vereinbart, die den Makler verpflichtet, die Vermittlung des Maklerobjekts bis zu einem bestimmten Zeitpunkt abzuschließen. 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in einem aktuellen Fall zu entscheiden, ob eine automatische Verlängerungsklausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines befristeten Makleralleinauftrages überhaupt wirksam ist (BGH, Urteil v. 28.05.2020, Az.: I ZR 40/19).

Was ist ein „Makleralleinauftrag“?

Bei einem Makleralleinauftrag verpflichtet sich der Makler, für den Maklerkunden tätig zu werden. Er macht sich in der Folge entweder auf die Suche nach einem geeigneten Kauf-/Mietobjekt für seinen Auftraggeber und vermittelt den Vertragsabschluss oder findet einen Käufer/Mieter für ein bestimmtes Objekt. Geschuldet ist im Regelfall die Vermittlung eines Vertragsabschlusses. Im Gegenzug verpflichtet sich der Kunde, keinen anderen Makler für das gleiche Maklergeschäft zu beauftragen. Verstößt der Maklerkunde dagegen, ist er zum Schadensersatz gegenüber dem Makler verpflichtet. Die Höhe des Schadensersatzes entspricht meist der entgangenen Provision.

BGH-Fall: Eigentümerin beauftragt neuen Makler- Schadensersatz?

Im Fall vor dem BGH ging es um den Verkauf einer Eigentumswohnung. Die Eigentümerin beauftragte eine Maklerin, für ihre Wohnung eine(n) geeignete(n) Käufer(in) zu finden. 

Sie schlossen einen vorformulierten „Alleinverkaufsauftrag“ ab, der auf sechs Monate befristet sein sollte. Neben dem Hauptvertrag bekam die Kundin der Maklerin vorformulierte Anlagen ausgehändigt, auf die mit folgender Formulierung verwiesen wurde: „Information für Verbraucher zu beachten …“ In einer dieser Anlagen fand sich folgende Vertragsverlängerungsklausel: „Der Vertrag verlängert sich automatisch um drei zusätzliche Monate, wenn er nicht von einer der Parteien unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.“

Die Maklerin fand keine(n) geeignete(n) Käufer(in) und so beauftragte die Eigentümerin kurz vor Ablauf des befristeten Makleralleinauftrags einen anderen Makler. Den Maklervertrag kündigte die Eigentümerin nicht, da sie annahm, der Vertrag würde automatisch auslaufen. Der neu beauftragte Makler fand einen Käufer und vermittelte den Immobilienkaufvertrag für die Eigentümerin – sie zahlte an den neuen Makler die Provision. Die frühere Maklerin sah darin eine Vertragsverletzung, da sich der Makleralleinauftrag nach ihrer Ansicht mangels Kündigung automatisch verlängert hatte und die Eigentümerin nicht berechtigt war, einen anderen Makler zu beauftragen. Sie erhob Klage gegen die Eigentümerin auf Schadensersatz.

Automatische Verlängerung bei befristeten Maklerverträgen möglich

Der BGH ging – wie die Vorinstanzen – davon aus, dass es sich bei dem vorformulierten Makleralleinauftrag und seinen Anlagen um AGB in einem Verbrauchergeschäft handelte. 

Die Verlängerungsklausel konnte daher nach § 307 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) daraufhin geprüft werden, ob sie einen Verbraucher unangemessen benachteiligt und deshalb unwirksam ist. 

Allerdings sah der BGH die Verlängerungsklausel im Maklervertrag als wirksam an. Die automatische Verlängerung des Maklervertrages stellt per se keine unangemessene Benachteiligung eines Verbrauchers dar. Der Maklervertrag hätte sich daher automatisch verlängern können.

Eingetreten ist diese Verlängerung aber nicht, da es nach Ansicht der Richter an einer wirksamen Einbeziehung der Klausel in den Maklervertrag fehlte. Der Hinweis, dass die Anlagen als Informationen für Verbraucher zu beachten sind, reiche nicht aus. Es ist nicht erkennbar, dass die Anlagen wesentliche Regelungen zum Vertragsgegenstand enthalten und damit Vertragsbestandteil sein sollten. Nach § 305 Abs. 2 BGB sind AGB Klauseln nur wirksam in einen Vertrag einbezogen, wenn eindeutig und klar erkennbar ist, dass die AGB rechtlich wirksamer Bestandteil des Vertrags werden sollen.

So entschieden die Richter, dass der befristete Makleralleinauftrag sich nicht automatisch verlängert hatte und die Eigentümerin den Vertrag durch die Beauftragung eines anderen Maklers nicht verletzte. Ein Schadensersatzanspruch bestand daher im Ergebnis nicht.

Folgen der Entscheidung für die Praxis 

Diese Entscheidung zeigt, dass auch befristete Makleralleinaufträge automatische Verlängerungsklauseln haben können. Es wird aber auch deutlich, wie wichtig die wirksame Einbeziehung von Vertragsanlagen ist. Einfache Hinweise auf das Vorhandensein von Anlagen reichen nicht. 

Wollen Sie wissen, ob die AGB bei Ihrem Maklervertrag wirksam sind? Sprechen Sie mich gerne an! Ich prüfe für Sie die Wirksamkeit der AGB-Klauseln. Sie erreichen mich in Köln unter 0221 / 16806560 oder per E-Mail an kanzlei@mietrechtkoeln.de