Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Mietendeckel in Berlin nichtig - Rechte der Vermieter

  • 5 Minuten Lesezeit
  • (5)

Der lang erwartete Paukenschlag ist nunmehr mit dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 25. März 2021  (2 BvF 1/20,2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20) erfolgt. Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin („Berliner Mietendeckel") ist vom höchsten deutschen Gericht als nichtig angesehen worden.

Damit ist die vom Berliner Senat beschlossene "Mietpreisbremse" mit dem Grundgesetz als nicht vereinbar erklärt worden. Die Folgen für Vermieter und Mieter in Berlin sind deshalb groß und die nun herrschende Unsicherheit um so größer. Da das Bundesverfassungsgericht dass gesamte Gesetz für ungültig erklärt hat, ist rechtlich so zu verfahren, als ob es eine solche Regelung niemals gegeben hätte. Und da die Folgen dieses Gesetztes aber da sind, müssen diese nun beseitigt und rechtssicher die Parteien in die Lage gebracht werden, in der sie wären, wenn dieser Gesetzgebungsversuch nicht stattgefunden hätte.

Hunderttausende Mietverhältnisse betroffen

Rechte von Vermietern entscheidend. Hunderttausende Mieter in Berlin hatten auf den "Mietendeckel" vertraut und hier an den Vermieter, so wie vom Berliner Senat gefordert, nur die verringerte Miete gezahlt und die vertraglich vereinbarte Miete einseitig nicht in voller Höhe entrichtet. Bislang stellte sich aufgrund des bis jetzt schwebenden Verfahrens über die Rechtmäßigkeit der Mietpreisbremse die Frage, was geschehen soll, wenn das vom Berliner Senat verabschiedete Gesetz doch nicht gilt. Nur die wenigsten Mieter hatten hier für diese Möglichkeit eine entsprechende Rücklagen gebildet.

Bereits im Februar 2020 waren in Bezug auf über 1,5 Millionen Mieter in der Stadt Berlin die für diese geltenden Mieten auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren worden und bei Wiedervermietungen galten Obergrenzen.

Hauptsächlich für Vermieter relevant war, dass Mieten, die um mehr als 20 % über den Obergrenzen der vom Berliner Senat beschlossenen "Mietpreisbremse" lagen, seit dem 23. November 2020 verboten waren und quasi "zwangsweise" vom Vermieter gesenkt werden mussten für Immobilien, deren Errichtung vor dem Jahr 2014 lag. Vermieter waren verpflichtet, auf Mieter zuzugehen und die Verringerung der Miete abzustimmen.

Rückforderung von Mietdifferenzen

Untersuchungen zeigen, dass nicht mal die Hälfte der Berliner, die ihre Miete wegen des Mietendeckels senken konnten, für den Fall, der jetzt eingetreten ist, Geld beiseite gelegt haben.

Einer Umfrage der Berliner Sparkasse nach haben lediglich 22 Prozent der Berliner Mieter ihren Mietzins senken können und wiederum 41 Prozent von diesen gaben an, Geld zurückzulegen um mögliche Nachforderungen ihrer Vermieter begleichen zu können.

47 Prozent aller betroffenen Mieter haben nach eigenen Angaben entsprechend einer  Studie der Sparkasse zufolge keine finanziellen Reserven aufgebaut.

Vermieter stellen sich nun zu Recht die Frage, wie mit dieser Situation umzugehen ist.

Vermieter können Miete nachfordern

Richtig dürfte sein, dass aufgrund der Nichtigkeit des Berliner Mietendeckels eine klare Rückforderungsmöglichkeit für die Differenz aus der gesenkten Miete besteht. Insofern haben Vermieter gegen ihre Mieter gute Karten, wenn sie den bislang zurückgehaltenen Teil der Miete fordern wollen. Dies kann auch in einem Gesamtbetrag geschehen.

Viele Mieter werden sich jetzt weigern,  einem Rückforderungsanspruch ihrer Vermieter zu folgen. Hier könnte sich dann die Frage stellen, welche Durchsetzungsmöglichkeiten gegeben sind.

Mit anwaltlicher Hilfe wird es möglich sein, seine Rechte als Vermieter gegenüber dem Mieter durchzusetzen, selbst wenn dieser versuchen wird, berechtigten Nachforderungsansprüchen der Vermieter durch eigene Zurückbehaltungsrechte entgegenzuwirken. Hier sollten Sie mit einem darauf spezialisierten Rechtsanwalt die konkrete Situation analysieren um dann gemeinsam im Rahmen einer möglichen Rückforderung vorzugehen.

Sinn macht es in diesem Zusammenhang, genau die Höhe und die Zusammensetzung nachzuverfolgen und diese dann schriftlich gegenüber dem Mieter nachzufordern. 

Es stellen sich die Fragen, ob nunmehr durch die bislang nicht gezahlten Mieten auch ggf. sogar fristlose Kündigungsmöglichkeiten gegeben sind, weil aufgrund der Nichtigkeit der "Mietpreisbremse" jetzt die gesetzlichen Voraussetzungen erreicht sind aufgrund des faktischen Mietrückstandes. Hier sollten Sie die Voraussetzungen und ggf. auch aufgelaufene Zinsansprüche unbedingt anwaltlich prüfen lassen.  

Auch stellt sich die Frage, wie denn laufende behördliche oder gerichtliche Vorgänge gegen das vom BVerfG gekippte Berliner Gesetz beendet oder zu Gunsten des Vermieters beeinflusst oder geführt werden können.

Staatshaftungsansprüche bei Uneinbringlichkeit der Miete?

Insbesondere wird sich für nachforderungsberechtigte Vermieter die Frage stellen, ob es einen sogenannten Staatshaftungsanspruch gegen die gegen das Land Berlin gibt, wenn der zahlungspflichtige Mieter nicht mehr zahlungsfähig ist oder die ausstehende Nachforderung der Differenzmiete auf andere Weise uneinbringlich ist. Durch die Tatsache, dass es sich hier um eine gesetzliche Regelung gehandelt hat, dürfte in einer Prüfung entscheidend sein, ob möglicherweise ein nachrangiger Anspruch von Vermietern gegen das Land Berlin besteht weil Mieter im Vertrauen auf die gesetzliche Regelung auf das Bestehen des Mietendeckels vertraut haben.

Auch hier ist eine anwaltliche Beratung sinnvoll, um Chancen und Risiken der Durchsetzung eines solchen Anspruchs beurteilen zu können. Sprechen Sie uns sehr gerne an!

Warum AdvoAdvice Rechtsanwälte?

Die Fachanwälte der Kanzlei AdvoAdvice mbB aus Berlin verfügen aufgrund langjähriger Praxis über eine umfassende Expertise im Bank-und Kapitalmarktrecht und beraten bereits eine Vielzahl von Immobilienbesitzern. Viele unserer Mandanten besitzen fremdvermietete Immobilien als Kapitalanlagen. Viele davon auch in Berlin. Wir kennen also deren Sorgen und die typischen Probleme sowie die Entwicklung in den letzten Jahren. Der Berliner Immobilienmarkt ist uns vertraut.  Ein für Sie völlig unverbindliches und kostenfreies persönliches Telefonat mit Rechtsanwalt Klevenhagen vorab für Ihre Fragen ist für uns selbstverständlich.

Wir geben verständlichen, freundlichen Rechtsrat und beraten Sie konkret zu Ihrer Situation. Wir sind unabhängig und keine Interessengemeinschaft.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme und geben Ihnen gerne eine kostenfreie, verständliche und für sie nachvollziehbare und realistische Ersteinschätzung, damit Sie wissen, wo sie rechtlich stehen. Dann können wir gemeinsam entscheiden, ob und wie eine anwaltliche Begleitung erfolgversprechend und vor allem für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist.

Wenden Sie sich auch gerne jederzeit per Email an uns oder rufen Sie einfach an. Unter der Rufnummer 030 921 000 40 erreichen Sie unsere Kanzlei montags bis freitags von 9.00 bis 13.00 Uhr und von 14.00 bis 17.00 Uhr.



Artikel teilen:


Sie haben Fragen? Jetzt Kontakt aufnehmen!