Mieterhöhung nur bei beendeter Modernisierungsmaßnahme?

Mieterhöhungen sind für Mieter verständlicherweise ein Graus. Allerdings dürfen Vermieter nicht willkürlich mehr Geld verlangen. Vielmehr sind einige Voraussetzungen einzuhalten. So kann die Mieterhöhung z. B. nicht einseitig angeordnet werden, stattdessen ist die Zustimmung des Mieters nötig. Auch ist eine Mieterhöhung nur in bestimmten Fällen möglich, etwa im Rahmen einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung. Hier stellt sich jedoch die Frage, ob der Vermieter bereits vor Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen mehr Geld verlangen darf.

Streit um verfrühtes Mieterhöhungsverlangen

Bereits seit 2008 lebte ein Mieter in derselben Wohnung, für die er eine monatliche Gesamtmiete in Höhe von 516 Euro zahlte. Im Januar 2012 kündigte sein damaliger Vermieter jedoch aufwendige Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zur Ersparnis von Heizenergie an, die einige Monate andauerten. Anfang 2013 wurde die Immobilie dann von einem Dritten erworben. Der neue Vermieter schrieb seinen Vertragspartner an, dass die Modernisierungsmaßnahmen beendet seien und daher die Miete um 283,12 Euro erhöht werde.

Der Mieter hielt das Erhöhungsverlangen für unwirksam und zahlte nur die bisherige Miete weiter. So seien unter anderem die Modernisierungsmaßnahmen noch nicht abgeschlossen. Eine Mieterhöhung komme unter diesen Umständen nicht in Betracht. Der Streit endete vor Gericht, das einen Sachverständigen mit der Klärung der Frage beauftragte, ob die Modernisierung beendet sei oder nicht. Der Gutachter stellte fest, dass noch Baumaßnahmen in einem Umfang von 5 – 8 Prozent erledigt werden müssen.

Baumaßnahmen müssen abgeschlossen sein

Nach Ansicht des Amtsgerichts (AG) war das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unwirksam – er konnte deswegen nicht mehr Geld verlangen.

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen?

Ein Mieterhöhungsverlangen muss die Anforderungen nach § 558a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erfüllen. Das Schreiben muss unter anderem in Textform verfasst werden und eine Begründung enthalten, warum er von seinem Vertragspartner mehr Geld verlangt, z. B. wegen Modernisierungsmaßnahmen, die beim Mieter zu einer verbesserten (Wieder)Nutzbarkeit der Wohnung geführt haben.

Weitere Voraussetzung für ein berechtigtes Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierungsmaßnahmen ist jedoch deren Beendigung, vgl. § 559 BGB. Bereits der Wortlaut der Vorschrift spricht dagegen, den Mieter zur Zahlung einer erhöhten Miete zu verpflichten, wenn er noch gar nichts von den Vorteilen der Modernisierung hatte bzw. noch gar nicht klar ist, ob die Baumaßnahmen überhaupt einmal beendet werden.

Gesamtmodernisierung oder Modernisierung in mehreren Abschnitten?

Wird die Modernisierung also „in einem Stück“ durchgeführt, darf auch erst nach deren Abschluss mehr Geld verlangt werden. Das gilt nicht, wenn der Vermieter die Immobilie in mehreren Abschnitten modernisieren lässt. Voraussetzung ist dann jedoch, dass sich bereits aus der Modernisierungsankündigung deutlich ergibt, dass der Vermieter keine Gesamtmodernisierungsmaßnahme durchführen möchte, sondern in mehreren, in sich abgeschlossenen Abschnitten. Hier ist nach § 555c BGB also über Art, Umfang, Beginn und Dauer der jeweiligen Abschnitte aufzuklären.

Vorliegend enthielt die Modernisierungsankündigung keinen Hinweis darauf, dass die Bauarbeiten in mehreren Teilen durchgeführt werden sollen. Es war vielmehr nur von einer Maßnahme und einer Gesamtdauer die Rede. Der Vermieter war deshalb vor Abschluss der Gesamtmodernisierungsmaßnahme nicht berechtigt, mehr Geld zu verlangen. Die Bauarbeiten waren laut Sachverständigengutachten aber zu ca. 5 – 8 Prozent noch nicht beendet, als der Mieter das Erhöhungsverlangen erhielt. Das Schreiben war somit unwirksam – ein Anspruch des Vermieters auf mehr Geld bestand nicht.

Fazit: Eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung ist möglich. Allerdings darf der Vermieter erst dann mehr Geld verlangen, wenn die angekündigten Maßnahmen abgeschlossen wurden.

(AG Nördlingen, Urteil v. 27.01.2017, Az.: 2 C 799/14)

(VOI)