Mietkaution – wie viel darf der Vermieter verlangen?

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Mietkaution – wie viel darf der Vermieter verlangen?

Vermieter haben verständlicherweise Angst, dass ihnen die Miete nicht bzw. nicht pünktlich gezahlt wird oder sie auf sonstigen Kosten sitzen bleiben. Das gilt erst recht, wenn der Mieter noch sehr jung ist. Gerade Studenten bekommen daher oft nur dann eine Wohnung, wenn ihre Eltern eine Bürgschaft übernehmen. Der Vermieter erhält dann als Sicherheit häufig nicht nur eine Barkaution, sondern auch noch eine Kautionsbürgschaft. Doch das ist nur im Ausnahmefall zulässig.

Vertragsschluss nur nach Bürgschaftserklärung

Eine junge Frau befand sich auf Wohnungssuche. Als sie endlich fündig wurde, überreichte ihr der Vermieter einen Vertrag, wonach die monatliche Kaltmiete 315 Euro betragen sollte. Auch verlangte er eine Barkaution in Höhe der dreifachen Monatskaltmiete, also 945 Euro. Ferner machte er den Abschluss des Mietvertrags davon abhängig, dass die Eltern seiner jungen Vertragspartnerin ein Bürgschaftsversprechen abgeben.

Damit ihre Tochter die Wohnung bekommt, gaben die Eltern die verlangte Bürgschaftserklärung ab – nur um sie später zurückzufordern. Schließlich dürfe eine Mietsicherheit das Dreifache einer Monatskaltmiete nicht überschreiten. Der Vermieter sei daher bereits mit der Barkaution angemessen abgesichert. Einer Bürgschaft hätte es gar nicht bedurft – zur Übernahme der Bürgschaft sei es nur gekommen, weil der Vermieter darauf gedrängt habe. Der Vermieter weigerte sich jedoch, die Erklärung herauszugeben. Die Eltern seiner Mieterin hätten die Bürgschaft freiwillig übernommen. Der Streit der Parteien endete vor Gericht.

Vermieter muss Bürgschaftserklärung herausgeben

Das Amtsgericht (AG) Neustadt am Rübenberge verpflichtete den Vermieter dazu, das Bürgschaftsversprechen an die Eltern seiner Mieterin zurückzugeben, vgl. § 812 I 1 Alt. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Übersicherung ist unzulässig

Gemäß § 551 I BGB ist die Mietkaution auf das Dreifache einer Monatskaltmiete beschränkt. Verlangt der Vermieter mehr, ist er übersichert. Schließlich könnte eine überhöhte Sicherheit beim Mieter zu einer finanziellen Belastung führen oder den Abschluss neuer Mietverträge erschweren, weil jedes Mal eine unverschämt hohe Mietsicherung verlangt wird.

Vorliegend musste die Mieterin eine Barkaution in Höhe von 945 Euro zahlen – der Betrag war exakt das Dreifache einer Monatskaltmiete. Somit durfte der Vermieter in rechtlicher Hinsicht keine weitere Sicherheit verlangen.

Ausnahmen von der Übersicherung

Keine Übersicherung ist anzunehmen, wenn der zu zahlende Kautionsbetrag geringer ist als drei Monatskaltmieten und der Vermieter zusätzlich mit einem Dritten eine gesonderte Bürgschaftsvereinbarung trifft – auch wenn insgesamt der zulässige Betrag überschritten wird. Lesen Sie hier mehr darüber.

Eine Übersicherung wird ferner verneint, wenn die Höhe der Barkaution das Dreifache einer Monatskaltmiete beträgt – und ein Dritter freiwillig und unaufgefordert auch noch eine Bürgschaft anbietet bzw. zusagt. Diese Konstellation kommt häufig vor, wenn junge Menschen in ihre erste eigene Wohnung ziehen und Eltern für ihre Kinder wortwörtlich bürgen. Hier wird der Mieter selbst nicht besonders belastet. Ferner entscheiden sich die Eltern freiwillig dafür, die Bürgschaftserklärung abzugeben, um ihren Kindern die Anmietung der Wohnung zu ermöglichen.

Keine freiwillige Übernahme der Bürgschaft

Im vorliegenden Fall hatten die Eltern die Bürgschaftserklärung jedoch nicht freiwillig abgegeben. Auch haben sie die Übernahme der Bürgschaft nicht von sich aus zugesagt. Vielmehr wollte der Vermieter den Vertrag mit der jungen Frau nur abschließen, wenn die Eltern für ihre Tochter bürgen. Der Vermieter war somit übersichert und musste deshalb die Bürgschaftserklärung an die Eltern herausgeben.

Fazit: Vermieter dürfen eine Mietkaution verlangen, müssen dies aber explizit in den Mietvertrag aufnehmen. Auch dürfen sie regelmäßig nicht mehr als drei Monatskaltmieten verlangen. Ansonsten wird der Mieter finanziell übermäßig belastet. Ferner dürfen Dritte, die eine Kautionsbürgschaft übernommen haben, bei einer Übersicherung ihr Bürgschaftsversprechen vom Vermieter herausverlangen.

(AG Neustadt am Rübenberge, Urteil v. 28.09.2015, Az.: 41 C 630/15)

(VOI)