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Was ist die Kaltmiete und wie wird sie berechnet?

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Was ist die Kaltmiete und wie wird sie berechnet?

Die Mietkosten stellen in Deutschland einen wesentlichen Teil der monatlichen Ausgaben dar. Ein zentraler Begriff in diesem Zusammenhang ist die Kaltmiete.

Für viele Mieter und Vermieter ist jedoch nicht immer sofort ersichtlich, was die Kaltmiete genau umfasst und wie sie sich von anderen Begriffen wie z. B. der Warmmiete im Detail unterscheidet. Auch Begriffe wie Nebenkosten, Brutto-Kaltmiete und die Regelungen rund um Mietminderungen oder Mieterhöhungen werfen häufig Fragen auf. Dieser Ratgeber bietet nachfolgend einen verständlichen Überblick über die wichtigsten Aspekte rund um den Begriff der Kaltmiete.  

Was ist die Kaltmiete?

Die Kaltmiete bezeichnet den Betrag, den Mieter für die reine Nutzung der Wohnräume zahlen. Sie umfasst lediglich die Kosten für die Überlassung der Wohnung oder des Hauses und schließt keine Nebenkosten oder Betriebskosten ein. Die Kaltmiete wird im Mietvertrag festgelegt und ist ein wesentlicher Bestandteil der monatlichen Mietzahlung. Die Kaltmiete wird häufig auch als Nettomiete oder als Grundmiete bezeichnet.  

Die Kaltmiete berechnet sich durch Multiplikation der Wohnfläche in m² mit dem Kaltmiete-Preis/m². Beispiel: Fläche 50 m² × 6,00 €/m² = 300,00 € Kaltmiete. 

Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?

Während die Kaltmiete nur die Nutzung der Wohnfläche abdeckt, beinhaltet die Warmmiete – auch Bruttomiete genannt – zusätzlich die Nebenkosten. Die Warmmiete setzt sich also aus der Kaltmiete plus den Betriebskosten zusammen. Die Nebenkosten oder Betriebskosten umfassen Kosten unter anderem für Heizung und Warmwasser, Wasser- und Abwasser, Müllentsorgung, Hausmeisterdienste, Gebäudeversicherung, Treppenhausreinigung, Gartenpflege und den Allgemeinstrom (z. B. für die Beleuchtung im Treppenhaus oder in den Kellerräumen). Diese Betriebskosten können unterteilt werden in kalte Nebenkosten (wie Müllabfuhr, Wasser, Abwasser) und warme Nebenkosten (Heizkosten, Warmwasser).  

Beispiel: Ein Mieter zahlt 600 € monatlich als Kaltmiete. Zusätzlich fallen Nebenkosten für Heizung, Wasser und Müllabfuhr in Höhe von 200 € an. Die Warmmiete, also die Summe aus Kaltmiete und Nebenkosten, beträgt demnach 800 €. 

Nebenkosten werden entweder als Pauschale oder als monatliche Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung vereinbart. Im Mietvertrag sollte genau festgelegt sein, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden und wie die Abrechnung erfolgt. So können beide Seiten besser planen und unangenehme Überraschungen vermeiden. 

Netto-Kaltmiete und Brutto-Kaltmiete

Die Netto-Kaltmiete ist die reine Kaltmiete ohne jegliche Nebenkosten. Die Brutto-Kaltmiete hingegen beinhaltet die Kaltmiete plus die kalten Nebenkosten, also alle Betriebskosten ohne Heiz- und Warmwasserkosten. Dieser Unterschied ist wichtig, da er Einfluss auf die Gesamtkosten und die Berechnung von Kaution und Mietminderungen haben kann. 

Wie ist das Verhältnis von Kaltmiete zu Warmmiete?

Das Verhältnis von Kaltmiete zu Warmmiete variiert je nach Höhe der Nebenkosten. Eine Wohnung mit niedriger Kaltmiete kann aufgrund hoher Nebenkosten insgesamt teurer sein als eine Wohnung mit höherer Kaltmiete und niedrigeren Nebenkosten. Daher sollten Mieter stets sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkosten betrachten, um die Gesamtbelastung einschätzen zu können.  

Ein gesundes Kaltmiete-Warmmiete-Verhältnis ist entscheidend für eine realistische Einschätzung Ihrer monatlichen Ausgaben. Grob geschätzt betragen die Nebenkosten im Durchschnitt 15–25 % der Kaltmiete. Dieses Verhältnis kann im Einzelfall allerdings nach unten, aber auch nach oben abweichen. 

Wie wird die Kaltmiete festgelegt?

Die Höhe der Kaltmiete wird zwischen Mieter und Vermieter grundsätzlich frei vereinbart. Allerdings gibt es gesetzliche Grenzen.  

Konkret darf die Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die sogenannte Mietpreisbremse, die besagt, dass die Miete bei Neuvermietungen nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausnahmen gelten für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. 

Mietspiegel und die Kaltmiete

Der Mietspiegel ist in der Mietpraxis wichtig zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er enthält Informationen über die durchschnittlichen Mieten in einer Stadt oder Gemeinde, gestaffelt nach Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr der Wohnungen.  

Vermieter nutzen den Mietspiegel, um die Kaltmiete angemessen festzulegen oder Mieterhöhungen zu begründen. Mieter können den Mietspiegel Kaltmiete heranziehen, um die Angemessenheit der geforderten Miete zu überprüfen. 

Unter welchen Voraussetzungen kann die Kaltmiete erhöht werden?

Die Erhöhung der Kaltmiete während eines bestehenden Mietverhältnisses ist nur unter bestimmten Bedingungen zulässig. So darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. In einigen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist eine Erhöhung nur um 15 % zulässig. Ferner darf die Miete mindestens 15 Monate vor der Erhöhung nicht verändert worden sein, vergleiche § 558 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).  

Kaution und Kaltmiete

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit zum Beispiel für eventuelle Schäden oder Mietausfälle. Sie darf maximal das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen und beinhaltet somit nicht die Nebenkosten, § 551 Abs. 1 BGB. Das heißt, die Kaution basiert ausschließlich auf der vereinbarten Kaltmiete. Bei Beendigung des Mietverhältnisses und ohne Beanstandungen erhält der Mieter die Kaution inklusive Zinsen zurück. 

Mietminderung: Bezieht sie sich auf die Warm- oder Kaltmiete?

Im Falle von Mietmängeln stellt sich die Frage, ob die Mietminderung auf die Kaltmiete oder die Warmmiete bezogen wird. Laut dem Bundesgerichtshof (BGH) bezieht sich die Mietminderung auf die Warmmiete, also die Kaltmiete plus Nebenkosten (Urteil vom 06.04.2005, Az.: XII ZR 225/03).  

Das bedeutet, dass der prozentuale Minderungsbetrag von der Gesamtmiete abgezogen wird. Bei der Berechnung einer angemessenen Mietminderung sollten Mieter also die Warmmiete als Grundlage nehmen. Dabei ist nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. 

Kaltmiete und das Jobcenter

Für Empfänger von Leistungen des Jobcenters werden die Kosten der Unterkunft nach dem zweiten Sozialgesetzbuch (SGB II) übernommen, sofern sie angemessen sind. Die Frage der Angemessenheit bezieht sich dabei sowohl auf die Größe der Wohnung als auch auf die Höhe der Miete. Die angemessene Miete setzt sich aus der Kaltmiete und den kalten Nebenkosten zusammen (Brutto-Kaltmiete). 

Es gibt jedoch Höchstgrenzen, die je nach Region und Haushaltsgröße variieren. Heizkosten werden separat berücksichtigt. Die Kosten für die Anmietung einer Garage oder eines Stellplatzes sowie die allgemeinen Stromkosten werden im Regelfall nicht übernommen. Es ist wichtig, sich bereits vor der Anmietung einer Wohnung mit dem Jobcenter abzustimmen, um sicherzustellen, dass die Miete übernommen wird.

Foto(s): ©Adobe Stock/Prostock-studio

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