Mit geeignetem Nachmieter vorzeitig aus dem Mietvertrag?

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 07.10.2015 - Az.: VIII ZR 247/14 mit einer Frage beschäftigt, die viele Mieter betreffen könnte.

Kann der Mieter, der einen Vertrag abgeschlossen hat, in welchem das ordentliche Kündigungsrecht für 4 Jahre ausgeschlossen ist, durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden?

Dies kann auch entscheidend sein, wenn die ordentliche Kündigungsfrist von 3 Monaten nicht eingehalten werden und ein Auszug vorher ermöglicht werden soll.

Im vorliegenden Fall wurde dies mangels Stellung eines geeigneten Nachmieters abgelehnt. Der BGH entschied in dieser Entscheidung darüber, wie die Anforderungen an die Stellung eines Nachmieters ausgestaltet sein dürfen.

Zum Sachverhalt:

Die Mieter/Beklagten mieteten ein Einfamilienhaus von Vermieter/Kläger zu einer monatlichen Netto-Kaltmiete von 1.450,00 €.

Unter § 3 des Mietvertrages hieß es zur Laufzeit:

„Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2011 und läuft fest bis zum 30.04.2015. Innerhalb der Festlaufzeit kann das Mietverhältnis von keiner Vertragspartei gekündigt werden. Ab dem 01.05.2015 läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und kann von beiden Parteien mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.“

Im März 2013 wollten sich die Mieter beruflich verändern und aus dem Haus ausziehen. Daher kündigten sie aufgrund der geänderten Lebensumstände das Mietverhältnis zum 30.06.2013 unter Zugrundelegung dieser Umstände. Mietzahlungen wurden eingestellt, das Haus geräumt und die Schlüssel herausgegeben.

Die Kläger akzeptierten die vorzeitige Kündigung, stellten dies aber unter die Bedingung der Stellung eines geeigneten Nachmieters. Hierfür wollten die Vermieter Auskünfte über Familienverhältnisse, Verdienstbescheinigung, bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopie und Bonitätsauskunft. Dem Mieter wurde verboten, ein Maklerschild auf dem Grundstück aufzustellen oder Unterlagen der Vermieter über das Haus den Interessenten zur Verfügung zu stellen.

Ein zwischenzeitlich durch die Mieter gefundener Interessent lehnte diese Auskünfte ab und wurde daher von den Vermietern nicht akzeptiert.

Erstinstanzlich klagten die Vermieter auf ausstehende Mietzahlungen bis zum 30.04.2015 und die Feststellung, dass das Mietverhältnis erst zum 30.04.2015 beendet ist. Das Amtsgericht stellte fest, dass das Mietverhältnis zum 30.04.2014 beendet sei.

Dies wurde damit begründet, dass die Vermieter sich rechtsmissbräuchlich verhalten hätten, indem sie es den Mieter unmöglich machten, einen Nachmieter zu stellen. Die Forderung der entsprechenden Unterlagen sei überzogen. Das Verbot, ein Schild eines Maklers aufzustellen und Unterlagen herauszugeben, sei rechtmissbräuchliches Verhalten.

Die Berufung wies das Landgericht zurück. Die Revision zum BGH hatte Erfolg.

Dieser Auffassung teilte der BGH nicht und stellte fest, dass das Mietverhältnis erst zum 30.04.2015 endet.

Voraussetzungen für den vorzeitigen Mietaufhebungsvertrag hängen von den Umständen des Einzelfalles ab und verlangen ein berechtigtes Interesse an der Vertragsaufhebung und die Stellung eines geeigneten und zumutbaren Ersatzmieters.

In einer beruflichen Veränderung sah der BGH ein berechtigtes Interesse, sodass es über die grundsätzlichen Anforderungen für das berechtigte Interesse nicht entscheiden brauchte.

Allerdings sah es im vorliegenden Fall die Voraussetzung nicht als erfüllt an, dass ein geeigneter Nachmieter gestellt wurde.

Nach den Feststellungen des BGH sei es allein Aufgabe des Mieters, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, denn der Mieter trägt das sog. Verwendungsrisiko der Mietsache während der Zeit des Mietvertrages.

Der BGH sah es als zulässig an, dass die Vermieter Unterlagen zur Bonität und Zuverlässigkeit der Nachmieter verlangten. Für den Vermieter sei die Bonität der Nachmieters ein entscheidendes Kriterium.

Zudem mussten es die Vermieter nicht dulden, dass ein Schild eines Maklers auf dem Grundstück angebracht werde.

Zudem hätten die Mieter auch im Vorfeld, d.h. während der Zeit, in der sie noch in dem Mietobjekt lebten, nach einem Nachmieter suchen können und geeigneten Interessenten das Haus zeigen können, ohne dass es zu einer Vorauswahl der Vermieter gekommen wäre. Dies sei jedoch nicht erfolgt.

Ein Nachmieter wurde erst nach dem Auszug der Mieter angegeben. In diesem Falle durften die Vermieter also eine geeignete Vorauswahl durch Verlangung der Unterlagen über die Bonität treffen und aufgrund der abgelegten Unterlagen den Interessen als geeigneten Nachmieter ablehnen.

Zudem entschied das Gericht auch über die Frage, ob die Mieter einen Anspruch darauf haben, Unterlagen des Vermieters über die Wohnung an Interessenten herauszugeben. Der BGH lehnte die Frage im vorliegenden Fall ab.

Diese Rechtsprechung des BGH dürfte insoweit nur dann entscheidend sein, wenn die Mieter zum Kündigungstag bereits ausgezogen seien und erst im Nachhinein einen geeigneten Nachmieter für das Objekt suchen. Im Vorfeld dürfte es dem Mieter jedoch gestattet sein, Mietinteressenten die Wohnung zu zeigen und sodann auf diesem Wege geeignete Nachmieter suchen.

Insoweit ist dies eine Einzelfallentscheidung.

Haben Sie Fragen zu einem vorzeitigen Auszug, wenden Sie sich gerne an unsere Kanzlei. Wir beraten Sie gerne.