Neues Widerrufsrecht schafft hohe Risiken für Vermieter

Am Freitag, dem 13 Juni 2014, können dem Mieter Widerrufsrechte zustehen. Ziel des „Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung auf das Mietrecht“ ist es, dem Mieter weitere Schutzrechte zu gewähren. Insbesondere gibt das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen seine Vertragserklärungen zu widerrufen.

Für Vermieter ergeben sich drei wichtige Bereiche, die vom neuen Gesetz betroffen sind:

1. Vermietung nach Besichtigung

Wird nach vorhergehender Besichtigung ein Wohnraummietvertrag abgeschlossen, muss der Vermieter folgende Punkte beachten:

-        Bei Anrufen wegen des Vertragsabschlusses muss der Vermieter zu Beginn des Telefongespräches seinen Namen und den Zweck des Anrufes angeben;

-        Vereinbarungen, die eine Zahlungspflicht des Mieters über die vereinbarte Miete hinaus begründen, müssen „ausdrücklich“ getroffen werden und

-        das gilt auch für Vereinbarungen, durch die der Mieter verpflichtet wird, ein Entgelt für die Nutzung des vertraglich bestimmten Zahlungsmittels zu zahlen.

Es handelt sich bei diesen Regelungen um derartige Banalitäten, dass die Regelungen schon fast peinlich überflüssig wirken.

2. Vermietung von Wohnraum ohne Besichtigung

Falls vor Abschluss des Vertrages keine Besichtigung stattgefunden hat, gibt es zusätzliche Vorschriften für den Vermieter, falls der Mietervertrag im Rahmen des Fernabsatzes oder außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen wird.

Im Fernabsatz abgeschlossen werden Verträge, wenn der Vermieter ausschließlich auf Fernkommunikationsmittel zurückgreift; jedoch nur dann, wenn der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems erfolgt. Diese Voraussetzungen treffen bei Privatvermietungen nicht zu. Auch wenn der Vertragsabschluss „per Post“ erfolgt und damit mittels eines Fernkommunikationsmittels zustande kommt, wird kein Vermieter über ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem verfügen. Es erscheint jedoch nicht undenkbar, dass die unteren Instanzen einen E-Mail-Anschluss des Vermieters, mit dem er den Vertrag per PDF an den Mieter schickt, als ein organisiertes Vertriebssystem werten. Das bleibt abzuwarten.

Die zweite Voraussetzung des neuen Gesetzes erscheint bedeutsamer. In aller Regel erfolgt ein Vertragsabschluss außerhalb des Geschäftsraumes des Vermieters, weil der keinen Geschäftsraum hat. In diesem Fall gibt das Gesetz dem Mieter ein Widerrufsrecht binnen 14 Tagen ab Vertragsabschluss. Die 2-Wochen-Frist beginnt jedoch nur zu laufen, wenn der Vermieter seinen Informationspflichten nachgekommen ist. Spätestens ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss erlischt das Widerrufsrecht. Der Vermieter muss den Mieter über 11 Punkte informieren, nämlich

-        die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung

-        die Identität, Anschrift und Telefonnummer des Vermieters

-        die Höhe der Miete

-        die Zahlungsmodalitäten und den Vertragsbeginn

-        das Bestehen der gesetzlichen Mängelhaftungsrechte (Minderung, Schadensersatz, Aufwendungsersatz)

-        die Kündigungsmöglichkeit bei unbefristeten Verträgen

-        die Vertragsdauer bei befristeten Verträgen

-        die Bedingungen der Kaution

-        die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren des Widerrufs

-        das im BGBl 2013 Teil I Nr. 58, Seite 3665 abgedruckte Muster-Widerrufsformular

-        den zu leistenden Wertersatz, wenn der Mieter das Widerrufsrecht ausübt, nachdem er von dem Vermieter ausdrücklich den Beginn des Mietverhältnisses vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt hat.

Hat der Vermieter den Mieter nicht ordnungsgemäß aufgeklärt, kann der Mieter noch nach einem Jahr widerrufen. In diesem Fall hat er, so das Gesetz, Anspruch auf Erstattung aller bezahlten Mieten und der Kaution – fällig innerhalb von 14 Tagen nach Zugang der Widerrufserklärung. Das ist ein gewaltiges, möglicherweise sogar ruinöses Risiko für den Vermieter.

3. Vertragsänderungen während des laufenden Mietverhältnisses

Vertragsänderungen während des laufenden Mietverhältnisses sind u.a. Mieterhöhungen, Aufnahme zusätzlicher Mieter, Entlassung einzelner Mieter, Modernisierungsvereinbarungen, Aufhebungs- und Untermietverträge, Vereinbarung betreffend zusätzliche Betriebskostenpositionen. Auch hier besteht ein Widerrufsrecht des Mieters, auch hier gelten die Informationspflichten des Vermieters und die Folgen, die bei unrichtiger, unvollständiger oder völlig unterbliebener Information eintreten.

4. Empfehlungen

Vermieter müssen auf vollständige Aufklärung achten. Fehler bei der Informationspflicht können die Existenz gefährden. Der Vertragsschluss muss mindestens 14 Tage vor der Übergabe der Wohnung abgeschlossen werden. Nur so kann vermieden werden, dass der Mieter den Vertrag erst nach der Wohnungsübergabe widerruft.

Nachträglich Vertragsänderungen, aber auch der Mietvertragsabschluss selbst, sollten nicht gemeinsam unterzeichnet werden. Der Vermieter sollte den Vertrag zunächst dem Mieter zusenden mit der Bitte um Lektüre, Prüfung, Unterzeichnung und Rücksendung. Eine Vertragsänderung sollte, wie die Übergabe der Wohnung bei Abschluss des Mietvertrages, frühestens 14 Tage nach Vertragsunterzeichnung in Kraft treten. So kann verhindert werden, dass der Mieter eine bereits umgesetzte Vertragsänderung widerruft.