Preisbindung am Bau in Spanien: Kostenvoranschlag und Bauvertrag

Kauf eines Grundstücks – Kostenüberschreitung beim Bau einer Immobilie in Spanien im Jahre 2022

Ausgangsfall:

Sie erwerben ein Grundstück auf Mallorca und ein Grundstück in der Region von Barcelona-Girona und möchten es jeweils mit einer Immobilie (Villa) bebauen.

Sie erhalten einen verbindlichen Kostenvoranschlag des Bauunternehmens über 500.000,00 EUR und schließen einen Bauvertrag ab (contrato de ejecución de obra). Es werden Teilzahlungen nach den einzelnen Abnahmen und Gewerken vereinbart. Nach Abschluss der Arbeiten und Fertigstellung der Immobilie werden 600.000,00 EUR pro Immobilie in Rechnung gestellt und Sie verweigern die zusätzliche Zahlung, da nicht vereinbart.

Der Bauherr kommt in unsere Kanzleiniederlassung auf Mallorca, spezialisiert auf spanisches Immobilienrecht und Baurecht, und stellt folgende Frage:

„Bin ich verpflichtet, den Preisaufschlag zu dulden?“

Entscheidend ist vorrangig die vertragliche Regelung. Sollte ein Festpreis vereinbart sein, dann ist dieser verbindlich.

Lösung Immobilie Mallorca

Auf Mallorca gilt ausschließlich das spanische Zivilgesetzbuch.

Die vertragliche Preisvereinbarung und Preisbindung wird gesetzlich im spanischen Zivilgesetzbuch Art.1593 CC geregelt. Ein Architekt oder Bauunternehmen kann keine Preiserhöhung verlangen, wenn aufgrund einer vereinbarten und definierten Planung der Preis vereinbart wurde, selbst letztlich gestiegene Lohnkosten oder Materialkosten dürfen nicht zur Preiserhöhung herangezogen werden.

Aber die selbe Norm erlaubt eine Preiserhöhung, wenn dies vereinbart wird und der Bauherr und Eigentümer des Grundstücks zustimmt.

Dies fuehrt oftmals zu Rechtsstreitigkeiten, wenn die Zustimmung nicht ausdruecklich schriftlich erteilt wird, sondern die zusaetzliche Bebauung oder Qualitaetserhoehung ("isolierte Fenster") nicht vom Bauherr beanstanden werden, sondern bei der Bauendabnahme hingenommen werden.

Aufgrund von der Volatilitaet der Baumaterialkosten kann eine Oeffnungsklausel vereinbart werden, oder ein Quadratmeterpreis vereinbart werden. Desweiteren gibt es noch zahlreiche Nebenkosten (Bausteuern, Baugenehmigungskosten, Architektenkosten, Visado Kosten, Bauversicherung (LOE) die in einem Bauvertrag geregelt werden muessen, so dass diese nicht separat erhoben werden.

Lösung Immobilie Barcelona

Art.621-5 Katalanisches Zivilgesetzbuch. In Barcelona und an der Costa Brava gilt das katalanische Zivilgesetzbuch, welches bei Streitigkeiten dem zentralspanischen Zivilgesetzbuch in der Anwendung vorrangig ist, wenn der Bau in Katalonien ausgeführt wird. Hier wird im Absatz 4 bestimmt, dass der Käufer stets keiner Kaufpreisänderung ausdrücklich zustimmen muss. Folglich geht hier das katalanische Zivilgesetzbuch und das spanische Zivilgesetz den gleichen Weg der Vertragsverbindlichkeit.

Zu beachten ist bei jeder Gesetzesauslegung die Rechtsprechung.

Ein Urteil des Berufungsgerichts von Madrid aus dem Jahre 2012, 566/2012, macht Ausnahmen möglich und zeigt, dass eine Einzelfallberatung stets zu empfehlen ist.

In diesem Fall wurde eine Bauarbeit nach bestimmten Preisvereinbarungen durchgeführt, doch es kam zu Bauverzögerungen und hierdurch zu Preiserhöhungen. Der Bauherr hatte nicht eingewilligt, hatte aber auch nicht widersprochen. Entscheidend ist hier auch der Art.1592 des spanischen Zivilgesetzbuches und die Teilabnahme von Gewerken.

Wenn Sie eine Teilabnahme eines Bauwerkes durchführen und akzeptieren und dort schon die Preiserhöhung ersichtlich ist, dann gilt diese Preiserhöhung als akzeptiert. Eine Preiserhöhung kann nicht nur durch Erhöhung des Bauvolumens stattfinden, sondern auch durch veränderte Einkaufspreise bei Materialien, Änderung des Projektes u. a.

Deshalb sollten Sie bei Bauabnahmen, sei es der abschließenden oder einer Teilabnahme, nicht nur die Qualität des Bauwerks überprüfen, sondern auch, ob die Eckdaten des Bauprojektes eingehalten wurden und damit auch die Preisvereinbarung.

Sollte die Ausgangsvereinbarung nicht eingehalten worden sein, ist sofort zu widersprechen.

Nur dann können Sie den Preiserhöhungen entgegenhalten – hierfür es gab keine Vereinbarungen, Sie sind damit nicht verpflichtet, diese zu zahlen.