Schallschutz im Mietshaus - kann der Mieter die Miete mindern?

Anforderungen an den Schallschutz nach Umbauarbeiten

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 5.6.2013 damit zu befassen, welchen Maßstab man beim Schallschutz an eine Mietwohnung legen muss.

Der Mieter hatte gegen den Vermieter geklagt. Die Mietsache bzw. das Gebäude stammte aus dem Jahr 1952. Der Mieter wohnte bereits seit 1985 darin.

2003 ließ der Vermieter in der Wohnung über der des Mieters verschiedene Arbeiten durchführen. Teilweise wurde der Estrich entfernt und erneuert. Teilweise wurde der Estrich nur  geschliffen und ein neuer Belag verlegt.

Ab 2007 machte der Mieter diverse Mängel an der Mietswohnung geltend, insbesondere eine unzureichende Schallisolierung. Er zahlte zwar die Miete, machte aber einen sogenannten Minderungsvorbehalt von 20 % geltend. Seiner Meinung nach genügte die Schallisolierung der Wohnung nicht dem geltenden Stand der Technik.

Anschließend verklagte der Mieter den Vermieter auf Rückzahlung des Minderungsvorbehaltes. Die Vorinstanzen gaben dem Mieter Recht.

Der BGH sah dies anders.

Grundsätzlich richtet sich die Frage, ob etwas mangelhaft ist oder nicht, nach dem konkret zwischen Mieter und Vermieter Vereinbarten. Was steht z.B. im Mietvertrag? Was wurde abgesprochen? 

Ist (wie so oft) nichts geregelt oder sonst wie vereinbart, so muss eine ältere Mietswohnung nur dem Schallschutz genügen, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galt. Dies ist im Zweifel beim Altbau wesentlich schlechter für die Mieter, als bei Neubauten nach aktuellen DIN-Normen.

Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Vermieter Baumaßnahmen durchführt, die „von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind". Dann muss der Vermieter die aktuellen und schärferen Regeln einhalten.

Da die Umbaumaßnahmen im vorliegenden Fall eher geringfügig waren, gilt quasi noch der Bestandsschutz. Der Tritt- und der Luftschallschutz war im konkreten Fall also als ausreichend und vertragsgemäß zu bewerten. 

536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Fazit:

Lassen Sie sich vorab beraten und riskieren Sie keine Kündigung und Räumungsklage durch Ihren Vermieter. Umgekehrt sollte man als Vermieter bei seinen Baumaßnahmen aufpassen und auch diese Rechtsprechung beachten.

Rechtsanwältin Krönert

Bandmann & Krönert Partnerschaft

Frau Rechtsanwältin Krönert bearbeitet vertieft das Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. Den theoretischen Kurs für den Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht hat sie erfolgreich abgeschlossen.

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