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Schimmel: Ansprüche und Rechte des Mieters

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Tritt in einer angemieteten Wohnung oder einem Gewerbeobjekt Schimmelpilz auf, so kann der Mieter, soweit er dessen Auftreten nicht selbst verschuldet hat, eine Reihe von Ansprüchen und Rechten gegen den Vermieter geltend machen. In diesem Beitrag sollen diese kurz dargestellt werden.

1. Mängelbeseitigung

Zunächst hat der Mieter gegen den Vermieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB natürlich einen Anspruch darauf, dass dieser den Mangel beseitigt.

Wie der Vermieter seiner Verpflichtung nachkommt, ist zunächst einmal seine Entscheidung. Die Art und Weise der Beseitigung von Feuchtigkeit oder Schimmelpilz wird durch den Vermieter bestimmt. Verweigert man als Mieter eine Beseitigungsmaßnahme, da man meint, diese sei nicht ausreichend, riskiert man nicht nur den Verlust des Rechts zur Minderung, sondern kann sogar wegen der Verhinderung von Instandsetzungsmaßnahmen gekündigt werden (BGH, Versäumnisurteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13).

Praxistipp: Natürlich besteht die Gefahr, dass der Vermieter aus Gründen der Kostenersparnis allein den Schimmelpilz oberflächlich beseitigt, nicht aber den dafür ursächlichen baulichen Mangel. Es kann sich als Mieter dann anbieten, dem Handwerker Zutritt zur Wohnung zu gewähren, aber ein gerichtliches, selbstständiges Beweisverfahren zu beginnen, um die Ursachen einer Schimmelpilzbildung und die zur Beseitigung notwendigen Maßnahmen gerichtsfest feststellen zu lassen.

Der Vermieter muss die Reparaturmaßnahme vernünftig ankündigen (§ 555a Abs. 2 BGB) und eine Reparaturmaßnahme kann ausnahmsweise unzulässig sein, wenn sie zu einer Änderung des vertragsgemäßen Gebrauchs führt (bspw. die nutzbare Wohnfläche verringert).

Vor Beginn des Mietervertrags: Ist einem bereits bei Vertragsschluss oder vor Übergabe der Wohnung bekannt, dass es Schimmel in der Wohnung gibt, muss man sich seine Rechte ausdrücklich vorbehalten. In § 536b BGB ist nämlich geregelt, dass man als Mieter ansonsten kein Recht auf Mietminderung oder Anspruch auf Schadens- und Aufwendungsersatz geltend machen kann. Es bleibt dann nur der Anspruch auf Beseitigung des Mangels, dessen Durchsetzung in einem Rechtsstreit aber mehrere Jahre in Anspruch nehmen kann. Nur in Ausnahmefällen, wenn sich der Mangel erheblich verschlechtert (bei Übergabe ein kleiner Schimmelfleck, nach zwei Monaten, ohne dass der Mieter zum Pinsel gegriffen hat, eine vielfarbige Wand), können die Gewährleistungsrechte wieder aufleben.

2. Aufwendungsersatzanspruch

Gemäß § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und ersatzweise die erforderlichen Aufwendungen, also den Ersatz der Kosten der Beseitigung, verlangen. Hier heißt es aber aufzupassen. Der Aufwendungsersatzanspruch ist nur unter ganz bestimmten Bedingungen durchsetzbar (bspw., wenn der Vermieter sich mit der Beseitigung des Mangels im Verzug befindet).

Informativ hierzu ist die Entscheidung des AG Saarbrücken vom 24.08.2016 – 3 C 490/15.

Praxistipp: Viele Rechte aufgrund von Mängeln kann man als Mieter erst dann wahrnehmen, wenn man den Vermieter wegen der Mängelbeseitigung entweder abgemahnt oder ihm eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat. Dabei kann die Abmahnung bereits mit der Mängelanzeige erklärt werden, indem der Vermieter eindeutig zur Mängelbeseitigung aufgefordert wird. Um sich sämtliche Handlungsoptionen offenzuhalten und dem Vermieter die Dringlichkeit der Situation zu verdeutlichen, empfehle ich, immer zur Beseitigung innerhalb einer bestimmten Frist aufzufordern. Das kann ja auch in freundlichen Worten geschehen („darf ich mir erlauben, mir für die Beseitigung des oben mitgeteilten Mangels eine Frist von … zu notieren“). Bitte beachten Sie, dass Sie als Mieter für den Zugang der Abmahnung darlegungs- und beweispflichtig sind.

3. Mietminderung

Sobald ein mehr als nur unerheblicher Mangel auftritt, hat man als Mieter gem. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB das Recht, die Miete angemessen zu mindern.

Eine Minderung kann aber ausgeschlossen sein, bspw. wenn der Mangel dem Vermieter nicht angezeigt wird und der Vermieter nicht auf anderem Wege Kenntnis von dem Mangel erhalten hat (§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung ist es dem Mieter aus Treu und Glauben auch dann verwehrt, die Miete zu mindern, wenn er eine ihm zumutbare Mitwirkung an der Beseitigung der Schimmelpilzbildung unterlässt oder verweigert (er also beispielsweise von dem Vermieter beauftragte Handwerker nicht in das Objekt lässt bzw. dies an unzulässige Bedingungen knüpft, BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14).

Praxistipp: Liegt unstreitig ein Mangel vor, wendet der Vermieter nicht selten ein, dass der Mieter Handwerker nicht in die Wohnung gelassen hat. Als Mieter befindet man sich – prozessual – in einer schwierigen Situation, da der von dem Vermieter bezahlte Handwerker als Zeuge in dem Rechtsstreit auftreten kann und die Erinnerung des Handwerkers sich häufig deutlich von der des Mieters unterscheidet. Kontakte mit Handwerkern muss man als Mieter deshalb sorgfältig protokollieren. Und noch einmal: Die Art und Weise der Mängelbeseitigung bestimmt zunächst einmal der Vermieter.

Will man eine Mietminderung gleich umsetzen (wovon ich im Regelfall dringend abrate), sollte man in jedem Fall zunächst in den Mietvertrag schauen, ob sich dort Regelungen zur Mietminderung finden. Jedenfalls in der Gewerberaummiete kann das Recht zur Minderung so eingeschränkt werden, dass der Mieter weiter verpflichtet ist, die Miete in voller Höhe zu bezahlen, ihm aber die Möglichkeit verbleibt, die zu viel gezahlte Mietzahlung nachträglich zurückzuverlangen (Entscheidung zu einer zu weitreichenden Einschränkung, BGH, Urteil vom 06.04.2016 – XII ZR 30/15).

Zur Minderungshöhe: Theoretisch soll die Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache in Verhältnis zu dem Gesamtwert der Leistung bewertet werden. Also ist in einer Wohnung mit fünf Zimmern allein ein Zimmer vom Schimmel betroffen, ist zu bewerten, welchen „Nutzungswert“ das eine Zimmer zu der restlichen Wohnung einschließlich Küche, Badezimmer und Nebenflächen hat (ist das Zimmer normal groß, ist allein ein Fünftel des Wohnbereichs betroffen und die Möglichkeit zum Kochen und Duschen besteht weiterhin). Der Gebrauchswert des einen Zimmers wird daher höchstens zwischen 10 % und 15 % liegen. Anschließend muss man bewerten, wie stark die Nutzung des betroffenen Zimmers beeinträchtigt ist. Zu einer Minderung von 15 % kann man höchstens dann gelangen, wenn aufgrund des Schimmelbefalls das Zimmer überhaupt nicht mehr nutzbar ist (oder man kann damit argumentieren, dass ein muffiger Geruch auch die Nutzung der übrigen Räume beeinträchtigt, man gezwungen ist, stärker zu heizen, und sich die Heizkosten erhöhen etc.). Eine Minderung der Miete von 100 % ist deshalb nur in extremen Ausnahmefällen möglich. Um zu einer solchen Minderung zu gelangen, darf die Wohnung noch nicht einmal zum Abstellen von Gegenständen genutzt werden können.

Achtung: Recherchiert man im Internet nach Minderungsquoten muss man gründlich vorgehen. Ganz falsch ist es, allein nach der höchsten Quote zu schauen und, nachdem man diese gefunden hat, die Recherche zu beenden. Die von den Gerichten ausgeworfenen Quoten beziehen sich immer auf den konkreten Einzelfall. Liegt die Entscheidung eines Gerichts zur Höhe der Minderung nicht vollständig (also einschließlich Begründung) vor, kann sich aus der Zusammenfassung häufig der Zusammenhang nicht erschließen. Und auch Richter sind Menschen, zum Teil – und besonders häufig bei extremen Entscheidungen – sind gerichtliche Entscheidungen zur Höhe der Minderung nicht nachvollziehbar (also eventuell nicht richtig). Bei aller Objektivität, die Entscheidung des Richters zur Höhe der Minderung wird auch von seiner persönlichen Sensibilität gegenüber Schimmel beeinflusst. Letztlich wird durch die Gerichte zum Teil bei der Höhe der Minderung ein Mitverschulden des Mieters berücksichtigt.

Praxistipp: Um die Höhe einer angemessenen Minderung anhand von Entscheidungen einschätzen zu können, muss man also zumindest mehrere Entscheidungen im Volltext lesen, um zu entscheiden, ob der Sachverhalt tatsächlich mit dem eigenen Fall vergleichbar ist und ob andere Gerichte mit ähnlichen Sachverhalten zum gleichen Ergebnis gelangt sind.

4. Zurückbehaltungsrecht

Nicht ganz so bekannt ist, dass der Mieter neben dem Recht, die Miete zu mindern, auch aus § 320 BGB ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht ausüben kann. Zurückbehaltung meint, dass der Mieter einen Teil der Miete zunächst nicht zahlen muss, nach Beseitigung des Mangels (oder Beendigung des Mietverhältnisses) diesen „zurückbehaltenen“ Teil aber unverzüglich an den Vermieter nachleistet. Lässt man sich zu viel Zeit damit, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen (BGH, Beschluss vom 16.09.2014 – VIII ZR 221/14).

Mit Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14 – hat der Bundesgerichtshof dieses Recht auf Zurückbehaltung – also die Höhe, in der es ausgeübt werden kann – aber deutlich eingeschränkt. Demnach wird man im Regelfall Miete zusätzlich zur Minderung allein in Höhe des Minderungsbetrags und bis zur Gesamthöhe einer Monatsmiete zurückbehalten dürfen.

Von Bedeutung ist das Zurückbehaltungsrecht vor allem dann, wenn man es als Mieter mit der Minderung übertrieben hat, der Vermieter deshalb die Zahlungsverzugskündigung erklärt und durch das Berufen auf das Zurückbehaltungsrecht der Mietrückstand verringert werden soll.

5. Kündigung

Wichtig, aber gerade im Wohnraummietrecht eher selten genutzt, ist die Möglichkeit zur außerordentlich fristlosen Kündigung. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird dem Mieter, wenn ein Mangel durch den Vermieter nicht beseitigt wird, der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil entzogen. Dies berechtigt gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Voraussetzung ist aber regelmäßig, dass der Vermieter zunächst zur Mangelbeseitigung aufgefordert und er entweder abgemahnt oder ihm eine Frist gesetzt wurde (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Ausnahmsweise kann eine Fristsetzung oder Abmahnung entbehrlich sein, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder aber die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Im Regelfall sollte man sich als Mieter hierauf nicht verlassen und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Wichtig: Die Kündigung hat schriftlich – mit Originalunterschrift sämtlicher Mieter – zu erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB).

Praxistipp: Die Möglichkeit zur außerordentlich fristlosen Kündigung sollte man in zwei Fällen in Erwägung ziehen. 1. Man möchte sich ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem unliebsam gewordenen Mietvertrag trennen. 2. Der Schimmelbefall ist massiv und der Vermieter vollständig unwillig (muss man seine Rechte gerichtlich durchsetzen, werden zwischen Klageerhebung und abschließendem Urteil nicht selten mehrere Jahre liegen, in denen man mit dem Schimmel leben muss). Da man neben dem vorzeitigen Auszug auch erhebliche Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter hat, befindet man sich – wenn denn sämtliche Voraussetzungen vorliegen – in einer sehr guten Verhandlungsposition, um mit dem Vermieter über die Abwicklung des Mietverhältnisses zu verhandeln.

6. Schadensersatz

Letztlich hat der Vermieter gem. § 536a BGB unter bestimmten Voraussetzungen dem Mieter den Schaden zu ersetzen, den dieser aufgrund eines Mangels erleidet. Voraussetzung ist im Regelfall auch hier, dass der Mieter dem Vermieter zunächst eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat. Bestand der Mangel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses – und kann der Mieter das auch nachweisen und wurde die Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen –, kann eine Fristsetzung nach § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB ausnahmsweise entbehrlich sein.

Als Schadensersatz kann der Mieter zunächst einmal Schäden an seinem Eigentum, den sog. Mangelfolgeschaden geltend machen. Ebenfalls zu ersetzen sind Körperschäden und dann regelmäßig auch ein Schmerzensgeld. Außerdem kommt ein Schaden durch die Notwendigkeit verstärkten Heizens oder das Aufstellen von Elektroradiatoren in Betracht. Wird aufgrund des Mangels das Mietverhältnis durch den Mieter gekündigt, kann er außerdem den Kündigungsfolgeschaden bei dem Vermieter geltend machen. Hierzu gehören beispielsweise Umzugskosten, die Kosten eines Maklers, die Kosten für die Einlagerung von Mobiliar und insbesondere die Differenz zwischen der alten und der neuen Miete (bis zur erstmaligen Möglichkeit zur Beendigung des Mietverhältnisses für den Vermieter).

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            Rechtsanwalt Nima Armin Daryai (Daryai & Kuo Rechtsanwälte) Rechtsanwalt Nima Armin Daryai

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