Vorsicht bei dem Um- oder Neubau von Wohnhäusern im Außenbereich

Als Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB wird der Teil eines Gemeindegebiets bezeichnet, der nicht mit einem Bebauungsplan überplant ist oder aufgrund eines Bebauungszusammenhangs mit einigem Gewicht und einer organischen Siedlungsstruktur dem sogenannten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB zugeordnet werden kann.

Auch im Außenbereich ist zunehmend Wohnbebauung vorhanden. Dabei ist diese im Außenbereich grundsätzlich unzulässig. Der Gesetzgeber möchte den Außenbereich nämlich von Wohnbebauung freihalten. Unter anderem soll dies dem Naturschutz dienen.

Bereits vorhandenen Wohngebäude im Außenbereich gehören meistens zu landwirtschaftlichen Betrieben  oder sonstigen Betrieben und baulichen Nutzungen, die im Außenbereich üblich bzw. gemäß § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert sind. 

Diese können auch weiter bewohnt werden, wenn der Betrieb nicht weiter genutzt werden sollte. Das gilt an erster Stelle für die vormaligen Betriebsinhaber und deren Familie. Doch grundsätzlich ist es auch möglich, zulässig errichtete Wohnhäuser auch an Dritte zu verkaufen.

Unter engen gesetzlichen Vorgaben ist es sogar zulässig, neue Wohnbebauung auf dem Grundstück ehemaliger landwirtschaftlichen oder sonstiger privilegierter Betriebe zu errichten. 

Auch dürfen vorhandene Wohngebäude unter engen Voraussetzungen erweitert oder zerstörte Wohngebäude neu errichtet werden.

Da es sich um Ausnahmeregelungen handelt, sind die Bauaufsichtsbehörden und die Verwaltungsgerichte bei deren Anwendung sehr streng. 

Besonders streng sind die Bauaufsichtsbehörden und Verwaltungsgerichte dann, wenn bestehende Wohngebäude massiv umgebaut oder gar aufgrund der schlechten Bausubstanz abgerissen und neu errichtet werden.

So bestätigte das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) in seinem Beschluss vom 08.02.2022, Az.: 2 A 2913/20, die bisherige strenge Auslegung der Ausnahmeregelungen:

Demnach sei es grundsätzlich unzulässig, ein bestehendes Wohngebäude abzureißen und ein neues Wohngebäude mit gleichen Maßen zu errichten. Das gelte selbst dann, wenn es zulässig gewesen wäre, das alte Gebäude zu sanieren und zu erweitern. Durch den Abriss erlischt nämlich der Bestandsschutz.

Im Beschluss vom 19.12.2022, Az.: 10 A 2128/21, führte das OVG NRW aus, dass diese Grundsätze selbst dann gelten, wenn eine Baugenehmigung für eine bauliche Veränderung des Bestandshauses erteilt worden ist und dies dann aber aufgrund gravierender Substanzschäden abgerissen und entsprechend der Baugenehmigung neu errichtet wird. Denn die Baugenehmigung bezog sich nicht auf einen Neubau, sondern auf den Umbau des Bestandsgebäudes.

Dies hat zur Folge, dass kein neues Wohnhaus errichtet werden darf.

Dies zeigt einmal mehr, dass selbst kleine Fehler von Eigentümern häufig dramatische Folgen haben können, selbst wenn diese nur aus Unwissenheit erfolgen.

Sollten Sie also ein Wohnhaus im Außenbereich nicht nur unerheblich umbauen oder gar durch einen Neubau ersetzen wollen, dann ist das Risiko hoch, dass diese Maßnahme baurechtswidrig ist.

Solche Fehler lassen sich nur durch eine vorherige rechtsanwaltliche Beratung vermeiden. 

Gerne beraten wir Sie, ob eine Neuerrichtung oder die Erweiterung eines Wohnhauses bzw. eine Umnutzung eines Wirtschaftsgebäudes in ein Wohnhaus zulässig ist.