Wann darf der Vermieter mir kündigen? Wissenswertes zum Wohnraummietrecht!

Wann darf der Vermieter dem Mieter kündigen?

Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er auf einen – im Bürgerlichen Gesetzbuch genannten – Kündigungsgrund zurückgreifen kann (vgl. § 573 BGB). Eine Kündigung ohne Angaben von Gründen ist demnach unwirksam. Ausgeschlossen ist auch eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung.

Mein Vermieter hat Eigenbedarf angemeldet – darf er das? 

Als Kündigungsgrund kommt zumeist nur „Eigenbedarf“ in Betracht (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eigenbedarf ist gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen benötigt. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe angeben. Häufig erweisen sich Eigenbedarfskündigungen als ungerechtfertigt. Das kann u. a. der Fall sein, wenn im Haus eine andere Wohnung leer steht oder frei wird, wenn die Gründe für die Kündigung bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar waren oder wenn der Kündigungsgrund nur vorgeschoben ist.

Wirtschaftliche Verwertung

Eine Kündigung kann auch mit der Begründung erfolgen, dass der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Insbesondere darf mit der Kündigung keine Spekulation verfolgt werden.

Welche Kündigungsfristen hat der Mieter/Vermieter einzuhalten? 

Auch wenn die Kündigung rechtens ist, muss der Mieter nicht sofort ausziehen. Der Vermieter muss die Kündigungsfrist einhalten. Diese ist abhängig von der Wohndauer. Sie beträgt 3 Monate. Nach einer Mietzeit von mehr als 5 Jahren verlängert sie sich auf 6 Monate, nach mehr als 8 Jahren auf 9 Monate (vgl. § 573c BGB). Wenn die Kündigung spätestens zum dritten Werktag eines Monats in den Briefkasten des Mieters gelangt, zählt dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist noch mit.

Wenn der Mieter das Mietverhältnis kündigt, kann er grundsätzlich mit dreimonatiger Frist kündigen. Ist im Mietvertrag eine kürzere Frist (z. B. 14 Tage oder 4 Wochen) vereinbart, kann sich der Mieter auch weiterhin darauf berufen. Der Vermieter muss sich aber an die längeren gesetzlichen Fristen halten. Wurden andere Fristen im Mietvertrag vereinbart, gehen diese den gesetzlichen Fristenregelungen zugunsten des Mieters vor.

Gibt es Besonderheiten bei Zeitmietverträgen? 

Befristete – bis zum 31.08.2001 abgeschlossene – Mietverträge können während der fest vereinbarten Zeit nicht gekündigt werden. Ausnahme: fristlose Kündigung (siehe unten). Auch nach Ablauf der vereinbarten Zeit kann der Mieter wohnen bleiben, wenn er dem Vermieter spätestens zwei Monate vorher schriftlich mitgeteilt hat, dass er das Mietverhältnis fortsetzen möchte (§ 564c Abs. 1 BGB – alte Fassung). Der Mieter genießt dann denselben Kündigungsschutz wie bei einem unbefristeten Mietverhältnis. Das bedeutet, dass eine Kündigung nur möglich ist, wenn der Vermieter sie begründet, etwa mit Eigenbedarf.

Der Mieter kann auf das schriftliche Fortsetzungsverlangen verzichten, wenn der Zeitmietvertrag selbst schon eine Verlängerung vorsieht (Verlängerungsklausel).

Mir wurde von meinem Vermieter gekündigt – muss ich meine Wohnung räumen? 

Nein! Auch wenn der Vermieter zu Recht gekündigt hat, muss der Mieter die Wohnung nicht in allen Fällen mit Ablauf der Kündigungsfrist räumen. Das Gesetz gibt dem Mieter das Recht, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen, wenn der Verlust der Wohnung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde. Das Gericht nimmt dann eine Abwägung vor, ob die vom Mieter geltend gemachten Härtegründe schwerer wiegen, als die vom Vermieter im Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe. Das Gericht kann die befristete oder unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen.

Härtegründe sind zum Beispiel:

• Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum
• hohes Alter
• Krankheit
• Schwangerschaft
• bevorstehendes Examen

Der Mieter muss den Widerspruch mit Gründen spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter schriftlich mitteilen, wenn er vom Vermieter darauf hingewiesen wurde; sonst gilt diese Frist nicht.

Kann eine Kündigung des Mietvertrags auch mündlich erfolgen? 

Nein! Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen sind unwirksam. Sind auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt, so kann die Kündigung von allen nur gemeinsam bzw. an alle gemeinsam ausgesprochen werden.

Wann besteht das Recht zur fristlosen Kündigung?

Das Recht zur fristlosen Kündigung hat der Vermieter nur, wenn der Mieter eine schwerwiegende Vertragsverletzung begangen hat. Bei Mietrückständen kann der Vermieter von diesem Recht Gebrauch machen, falls der Mieter zwei Monate hintereinander mehr als eine Monatsmiete nicht entrichtet hat oder der Mieter einen Betrag in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten schuldet.

Achtung: Der Mieter kann die Kündigung unwirksam werden lassen, wenn er den gesamten Mietrückstand bezahlt oder die Sozialbehörde sich gegenüber dem Vermieter zur Zahlung verpflichtet. Das muss alles spätestens 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage passiert sein.

Leider gilt diese Heilungswirkung nicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug zum Anlass für eine ordentliche Kündigung mit normaler Kündigungsfrist nimmt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Im Übrigen ist eine fristlose Kündigung nur möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten in einem solchen Maße verletzt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Für alle Fragen rund um das Mietrecht steht Ihnen Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M. (Köln/Paris 1) gern zur Verfügung.