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Wann ist man als Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?

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Wann ist man als Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?
Kleine Schäden kann der
Mieter selbst beheben.
Die Frage, ob und in welchem Maße Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen herangezogen werden können, ist einer der häufigsten Streitpunkte im Bereich des Mietrechts. Dem Gesetz nach hat der Vermieter die Wohnung oder das Büro dem Mieter in einem geeigneten Zustand zu überlassen und es während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

Aber: Der Vermieter kann im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen

Dafür reicht schon ein einziger Satz: “Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ Damit ist geregelt, dass der Mieter Renovierungsarbeiten durchführen muss und sie auch zu bezahlen hat.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Unter Schönheitsreparaturen oder Renovierung versteht man alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann. Hierunter fallen z. B. Tapezieren, Streichen und Kalken von Decken und Wänden, Streichen der der Außen- und Innentüren sowie der Heizkörper.

Bereits keine Schönheitsreparaturen mehr sind Reparaturen an Wohnungsleitungen, Heizkörpern, Elektrik und Türschlössern sowie Installateur-, Mauer- und Glasarbeiten. Ebenfalls fallen die Erhaltung der Bausubstanz sowie das Abschleifen und Versiegeln von Dielen und Parkettböden nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen, weshalb diesbezüglich anfallende Kosten vom Vermieter zu tragen sind.

Grundlegende Punkte für Pflicht zu Schönheitsreparaturen beachten

Zunächst wissen viele Mieter nicht, dass nach dem Gesetz die durch Schönheitsreparaturen aufgeworfenen Kosten durch den Vermieter zu tragen sind, falls eine mietvertragliche Regelung diesbezüglich fehlt. In der Praxis wird jedoch in den meisten Fällen vom Vermieter davon Gebrauch gemacht, die Kosten für Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter abzuwälzen. Die Frist beginnt mit dem Einzug bzw. der letzten Mieterrenovierung. Zieht der Mieter vor Ablauf dieser Fristen aus, muss er anteilig nach der Mietzeit Renovierungsarbeiten durchführen.

Grundsätzlich soll der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, als er selbst “abgewohnt“ hat. Daher ist eine Klausel unwirksam, die den Mieter bereits zum Zeitpunkt des Einzuges zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Bundesgerichtshof hat deshalb bestimmte Renovierungsfristen “abgesegnet“: Mietvertragsklauseln, die bestimmen, dass der Mieter Küche, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und andere Nebenräume alle sieben Jahre renovieren muss, sind wirksam.

Unbestimmte Klauseln im Mietvertrag, wie “Schönheitsreparaturen sind durchzuführen, sobald sie erforderlich sind“, haben nach der Rechtssprechung keine Gültigkeit.

Da es in der Praxis sehr häufig zu Streitigkeiten hinsichtlich des Zustandes der Wohnung bei Mietbeginn und Mietende gibt, ist dringend anzuraten, sowohl bei Mietbeginn als auch bei Mietende ein Übernahmeprotokoll anzufertigen und dies auch vom Vermieter unterzeichnen zu lassen. In diesem Protokoll sollten vor allem bei Mietbeginn sämtliche Schäden an der Mietsache schriftlich fixiert sein.

Foto : ©iStockphoto.com


Rechtstipp vom 27.07.2005
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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