Wann muss der WEG-Verwalter die Jahresabrechnung der Gemeinschaft erstellen?

Auch wenn das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundsätzlich aufgrund der Anzahl an Gesetzen ein recht überschaubarer Rechtsbereich ist, verfügen doch nur sehr wenige Eigentümer über entsprechende Kenntnisse und Verpflichtungen, wie sich viele Probleme im Zusammenhang mit der Eigentumswohnung regeln lassen. Dazu gehört zum Beispiel auch, dass viele nicht wissen, in welchem Zeitrahmen der Hausverwalter grundsätzlich die jährlichen Jahresabrechnungen gegenüber den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erstellen hat.

1. Grundsätzliches

Mit zu den wichtigsten Pflichten eines jeden Hausverwalters gehört nicht nur die Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung, sondern insbesondere auch die Erstellung der sogenannten Jahresabrechnung. 

In dieser Jahresabrechnung werden nämlich die gesamten Ein- und Ausgaben der Gemeinschaft aufgeschlüsselt und dargelegt, um es dem einzelnen Eigentümer zu ermöglichen, nicht nur die Kosten und Ausgaben zu überblicken und zu prüfen, sondern vielmehr auch eventuelle umlagefähige Kosten an den Mieter weiterzuleiten. 

Denn gerade Kapitalanleger, die also ihre Wohnung nicht selber bewohnen, sondern an einen Dritten weitervermieten, sind auf diese Abrechnungen angewiesen. 

Leider besagt jedoch das WEG-Recht nicht ausdrücklich, innerhalb welcher Frist der WEG-Verwalter die Jahresrechnung zu erstellen hat. Im Vergleich hierzu sind die Fristen im Mietrecht, also wann der Vermieter dem Mieter die Neben-/Betriebskostenabrechnung vorzulegen hat, klar geregelt. Im Wohnungsmietrecht muss der Vermieter nämlich spätestens zum Ende eines Jahres (Stichtag 31.12.) über das Vorjahr bezüglich der Betriebs-/Nebenkosten abgerechnet haben. 

• Keine klare Frist nach dem Gesetz

Das WEG-Recht sieht ausschließlich in § 28 Abs. 3 WEG vor, dass der Hausverwalter die Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen hat. Eine konkrete Frist wird hier jedoch nicht aufgeführt.

2. Die Teilungserklärung und Verwaltervertrag 

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften hilft jedoch ein Blick in die Teilungserklärung, da dort teilweise eine entsprechende Frist benannt ist, in welcher der Hausverwalter die Jahresabrechnung zu stellen hat. Diese wäre sodann für den Verwalter verbindlich.

Ferner kann auch in einem Verwaltervertrag, welcher grundsätzlich zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und dem entsprechenden Hausverwalter abgeschlossen wird, ebenfalls geregelt werden, innerhalb welcher Frist die Abrechnung zu erfolgen hat.

Vor diesem Hintergrund gilt es im ersten Schritt immer, sowohl die Teilungserklärung als auch den Verwaltervertrag auf eine mögliche Frist zu überprüfen.

3. Keine Frist im Verwaltervertrag oder Teilungserklärung 

Sofern weder im Verwaltervertrag noch in der Teilungserklärung eine Frist genannt ist, so muss der Verwalter die Abrechnung grundsätzlich spätestens innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode erstellen.

• BGH-Urteil vom 05.07.2016, Aktenzeichen VIII ZR 220/05 

Denn der Bundesgerichtshof hat in einem wichtigen Urteil zu dieser Frage Stellung genommen und hat klar geurteilt, dass grundsätzlich innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode der Hausverwalter die Abrechnung zu erstellen hat. Dies jedoch nur, sofern in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag keine anderweitige Regelung hierzu getroffen worden ist.

Dementsprechend müsste der Verwalter die Jahresabrechnung für ein Kalenderjahr (01.01. – 31.12.) spätestens bis zum 30.06. des Folgejahres erstellt haben.

4. Welche Rechtsfolgen gelten? 

Sollte der Hausverwalter nicht innerhalb der entweder vertraglichen oder der grundsätzlichen sechsmonatigen Frist seiner Pflicht nachkommen, so sollte dieser noch einmal mit einer kurzen Frist zur Erstellung der Jahresabrechnung aufgefordert werden und bei weiterem Verzug zur Erstellung verklagt werden.

Hierbei sollte darauf geachtet werden, dass die entsprechende Klage auf Erstellung der Jahresrechnung nicht erst im November oder Dezember vorgenommen werden sollte, da ansonsten die einzelnen Kapitalanleger bereits in den nächsten Rechtsstreit unweigerlich hineingezogen werden, da mit einer fristgerechten Erstellung der Betriebskostenabrechnung gegenüber ihrem Mieter zum 31.12. eines Jahres aufgrund des zeitaufwändigen Klageverfahrens wohl nicht mehr gerechnet werden kann. In diesem Falle könnte sich bei entsprechendem Verzug des Hausverwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung dieser gegenüber dem einzelnen Eigentümer schadensersatzpflichtig machen, was häufig auch nur in einem Klageverfahren zu klären wäre.

Um diesen Rechtsstreit zu umgehen raten wir, möglichst frühzeitig im Jahr den Hausverwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung aufzufordern.

Aufgrund der Vielzahl von teilweise sehr komplexen Anfragen können wir Nachfragen zu diesem Artikel nicht alle kostenlos beantworten, werden Sie aber selbstverständlich vorab über eventuelle Gebühren informieren. 

Wir bitten hier um Verständnis. 

Ihre KGK Rechtsanwälte