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Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

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Bei der Vermietung von Wohnungen oder Gewerberäumen ist es für den Vermieter ärgerlich, wenn der Mieter die vereinbarte Miete nicht bezahlt. Der Vermieter ist daran interessiert, die Miete pünktlich gemäß seiner Finanzplanung zu erhalten. Frage ist dann, was der Vermieter tun kann, um die Mietraten doch zu erhalten, und wie die beste Vorgehensweise ist, wenn mit einer Zahlung der Mieten nicht mehr zu rechnen ist.

1. Die Miete

Die Miete ist die Gegenleistung des Mieters für die zeitweise Überlassung der Mieträume durch den Vermieter.

Die Miete setzt sich meistens aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen, bei der Gewerberaummiete unter Umständen zuzüglich der Umsatzsteuer.

Die Nebenkosten muss der Mieter zumeist als monatliche Vorauszahlung erbringen. Der Vermieter muss dann nach Ablauf des Abrechnungsjahres eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Wenn die Parteien die Zahlung einer monatlichen Nebenkostenpauschale vereinbart haben, ist der Vermieter nicht zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung verpflichtet.

Bei der Wohnraummiete wird die Miete in der Regel monatlich am dritten Werktag eines Kalendermonats fällig. Samstage werden hierbei nicht mitgezählt.

2. Geltendmachung der Mietforderung

Bei Nichtzahlung der Miete sollte der Vermieter zunächst den Mieter ansprechen oder anschreiben. 

Häufig kann ein anwaltliches Mahnschreiben den Mieter zur Zahlung bewegen.

Wenn der Mieter daraufhin nicht zahlt, kann der Vermieter entweder ein gerichtliches Mahnverfahren beauftragen oder die fehlenden Mietraten durch Klage geltend machen. 

Das gerichtliche Mahnverfahren ist gegenüber der Klage die kostengünstigere und bei weitem schnellere Möglichkeit. Wenn der Mieter allerdings gegen den gerichtlichen Mahnbescheid Widerspruch einlegt, muss der Anspruch doch im ordentlichen Gerichtsverfahren beigetrieben werden.

Das Klageverfahren ist die richtige Wahl, wenn von vornherein abzusehen ist, dass der Mieter gegen einen gerichtlichen Mahnbescheid Widerspruch einlegen wird. 

Zuständiges Gericht für eine Klage im Wohnraummietrecht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet. Im Gewerberaummietrecht kommt es auf die Höhe des Streitwerts an.

Ein gerichtliches Verfahren vor dem Amtsgericht dauert in der Regel etwa sechs Monate, bis ein Vollstreckungstitel vorliegt. Im Gewerberaummietrecht kann ein Verfahren vor dem Landgericht deutlich länger dauern.

Wenn der Vermieter aufgrund eines Mahnverfahrens einen Vollstreckungsbescheid oder aufgrund einer Klage ein Urteil zulasten des Mieters erwirkt hat, kann er daraus die Zwangsvollstreckung betreiben. Üblich sind je nach Lage der Sache eine Sachpfändung durch den Gerichtsvollzieher oder die Beauftragung einer Lohn- oder Kontenpfändung.

Wenn der Mieter zwischenzeitlich verzogen sein sollte, hilft meistens eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt weiter.

Der Anspruch des Vermieters auf die Miete verjährt drei Jahre nach Fälligkeit der Miete zum Ende eines Kalenderjahres, wenn die Verjährung nicht vorher durch Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens oder durch Klage gehemmt wird.

3. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Der Vermieter von Wohnräumen kann das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs des Mieters kündigen, wenn

- der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

- in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der Rückstand muss die Grundmiete und etwaige Nebenkostenvorauszahlungen bzw. -pauschalen erfassen. Rückstände mit Nebenkostennachzahlungen bleiben außer Betracht.

Eine vorherige Abmahnung wegen des Zahlungsverzugs ist vor Ausspruch der Kündigung nicht erforderlich.

Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.

Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung, etwa mit einer Schadensersatzforderung gegen den Vermieter, befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Bei der Wohnraummiete wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch dann unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage an den Mieter hinsichtlich der gesamten fälligen Miete und einer etwaigen Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle, z.B. das Jobcenter, zur Befriedigung verpflichtet.

Dies gilt nicht, wenn eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs bis zu zwei Jahren zuvor bereits versucht wurde und diese nach der vorgenannten Regelung nachträglich unwirksam geworden war.

4. Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Sofern der Mietrückstand den für eine fristlose Kündigung erforderlichen Betrag nicht erreicht, kommt unter Umständen eine ordentliche Kündigung wegen verschuldeten Zahlungsverzugs des Mieters in Betracht.

Zahlungsrückstände des Mieters können unter Umständen eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn sie – den Betrag einer Monatsmiete übersteigen und – im Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat andauern.

Weitere Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung ist, dass der Mieter die Gründe für seine verspätete Zahlung verschuldet hat. Der Mieter kann sich etwa auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit wegen Arbeitslosigkeit oder Krankheit berufen.

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird nicht unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fällige Miete und Nutzungsentschädigung bezahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.

Eine nachträgliche Zahlung der offenen Miete innerhalb der genannten Fristen kann aber möglicherweise nach Treu und Glauben zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung führen.

Dem Mieter bleibt bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs jedenfalls die Möglichkeit, der Kündigung nach § 574 BGB zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch nach einer Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Sozialklausel).

5. Räumungsklage

Wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist (oder bei einer fristlosen Kündigung nach Ablauf der Ziehfrist) nicht auszieht oder schon vorher erklärt, nicht rechtzeitig räumen zu wollen, muss der Vermieter seinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume durch Räumungsklage verfolgen.

Bei der Wohnraummiete ist das Amtsgericht am Ort der Mietwohnung zuständig.

Bei der Gewerberraummiete richtet sich die Zuständigkeit der Gerichte nach dem Streitwert, zumeist wird das Landgericht zuständig sein, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann, Essen


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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