Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Bei der Vermietung von Wohnungen oder Gewerberäumen ist es für den Vermieter ärgerlich, wenn der Mieter die vereinbarte Miete nicht bezahlt. Der Vermieter ist daran interessiert, die Miete pünktlich gemäß seiner Finanzplanung zu erhalten. Frage ist dann, was der Vermieter tun kann, um die Mietraten doch zu erhalten, und wie die beste Vorgehensweise ist, wenn mit einer Zahlung der Mieten nicht mehr zu rechnen ist.

1. Die Miete

Die Miete ist die Gegenleistung des Mieters für die zeitweise Überlassung der Mieträume durch den Vermieter.

Die Miete setzt sich meistens aus der Kaltmiete und den Betriebskosten zusammen, bei der Gewerberaummiete unter Umständen zuzüglich der Umsatzsteuer.

Die Betriebskosten erbringt der Mieter zumeist als monatliche Vorauszahlung. Der Vermieter muss dann nach Ablauf des Abrechnungsjahres eine Betriebskostenabrechnung erstellen. 

Wenn die Parteien die Zahlung einer monatlichen Betriebskostenpauschale vereinbart haben, ist der Vermieter nicht zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung verpflichtet.

Bei der Wohnraummiete wird die Miete in der Regel monatlich am dritten Werktag eines Kalendermonats fällig.

2. Geltendmachung der Mietforderung

Wenn der Mieter die vereinbarte Miete nicht zahlt, sollte der Vermieter den Mieter zunächst ansprechen oder anschreiben. 

Oft kann ein anwaltliches Mahnschreiben den Mieter zur Zahlung bewegen.

Wenn der Mieter dann immer noch nicht zahlt, kann der Vermieter entweder ein gerichtliches Mahnverfahren beauftragen oder die fehlenden Mietraten durch Klage geltend machen. 

Das gerichtliche Mahnverfahren ist gegenüber der Klage die kostengünstigere und schnellere Möglichkeit. Wenn der Mieter allerdings gegen den gerichtlichen Mahnbescheid Widerspruch einlegt, wird das Verfahren auf Antrag des Vermieters in das ordentliche Gerichtsverfahren übergeleitet.

Das Klageverfahren ist die richtige Wahl, wenn von vornherein abzusehen ist, dass der Mieter gegen einen gerichtlichen Mahnbescheid Widerspruch einlegen wird. 

Zuständiges Gericht für eine Klage im Wohnraummietrecht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet. Im Gewerberaummietrecht ist abhängig von der Höhe des Streitwerts das Amtsgericht oder das Landgericht am Ort der Mieträume zuständig.

Wenn der Vermieter aufgrund eines Mahnverfahrens einen Vollstreckungsbescheid oder aufgrund einer Klage ein Urteil gegen den Mieter erwirkt hat, kann er daraus die Zwangsvollstreckung betreiben. Üblich sind je nach Lage der Sache eine Sachpfändung durch den Gerichtsvollzieher oder die Beauftragung einer Lohn- oder Kontenpfändung.

Wenn der Mieter verzogen sein sollte, kann seine neue Anschrift meistens durch eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt ermittelt werden.

3. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Der Vermieter von Wohnräumen kann das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs des Mieters kündigen, wenn

- der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

- in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der Rückstand muss die Grundmiete und etwaige Betriebskostenvorauszahlungen bzw. -pauschalen erfassen. Rückstände mit Betriebskostennachzahlungen werden nicht berücksichtigt.

Eine vorherige Abmahnung wegen des Zahlungsverzugs ist vor Ausspruch der Kündigung nicht erforderlich.

Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.

Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung, etwa mit einer Schadensersatzforderung gegen den Vermieter, befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Bei der Wohnraummiete wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch dann unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage an den Mieter hinsichtlich der gesamten fälligen Miete und einer etwaigen Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle, z.B. das Jobcenter, zur Befriedigung verpflichtet.

Dies gilt nicht, wenn eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs bis zu zwei Jahren zuvor bereits versucht wurde und diese nach der vorgenannten Regelung nachträglich unwirksam geworden war.

4. Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Sofern der Mietrückstand den für eine fristlose Kündigung erforderlichen Betrag nicht erreicht, kommt unter Umständen eine ordentliche Kündigung wegen verschuldeten Zahlungsverzugs des Mieters in Betracht.

Zahlungsrückstände des Mieters können unter Umständen eine ordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn sie den Betrag einer Monatsmiete übersteigen und im Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat andauern.

Weitere Voraussetzung für eine ordentliche Kündigung ist, dass der Mieter die Gründe für seine verspätete Zahlung verschuldet hat. Der Mieter kann sich etwa eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit wegen Arbeitslosigkeit oder Krankheit einwenden.

5. Räumungsklage

Wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist (oder bei einer fristlosen Kündigung nach Ablauf der Ziehfrist) nicht auszieht oder schon vorher erklärt, nicht rechtzeitig räumen zu wollen, kann der Vermieter seinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume durch Räumungsklage verfolgen.

Bei der Wohnraummiete ist das Amtsgericht am Ort der Mietwohnung zuständig.

Bei der Gewerberraummiete richtet sich die Zuständigkeit der Gerichte nach dem Streitwert, zumeist wird das Landgericht zuständig sein, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden.

6. Sonderregelungen aufgrund der COVID-19-Pandemie

Der Bundestag hat in seinem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.3.2020 verschiedene Regelungen getroffen, die auch Miet- und Pachtverhältnisse betreffen.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume (insbesondere über Wohn- oder Geschäftsräume) nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19 Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen.

Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. Dies betrifft etwa Kündigungen wegen Zahlungsrückständen, wenn das Kündigungsrecht bereits vor dem 1.4.2020 bestanden hat, bei Wohnraum auch etwa Eigenbedarfskündigungen oder Verwertungskündigungen.

Die vorgenannten Regelungen sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

Die vorgenannten Regelungen sind nur bis zum 30.6.2022 anzuwenden, so dass Mieter und Pächter bis dahin die einbehaltenen Mieten bzw. Pachtzinsen nachgezahlt haben müssen.

Ob Gewerbemieter berechtigt sind, während einer durch Corona bedingten Geschäftsschließung nur einen Teil der Miete zu zahlen, wird von den bundesdeutschen Gerichten unterschiedlich beurteilt. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs hierzu steht noch aus.

Dr. Martin Winkelmann
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Essen