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Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum – jetzt auch in Nürnberg

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Die Zweckentfremdung von Wohnraum betrifft nicht nur Millionenstädte wie Berlin oder München. Auch Nürnberg klagt offensichtlich über eine besondere Gefährdungslage bei der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen. Zu diesem Zweck hat nunmehr auch Nürnberg eine sog. Zweckentfremdungsverbotssatzung (kurz: ZwEVS) erlassen. Diese ist seit dem 30.05.2019 in Kraft.

Hintergrund dieser Satzung ist grundsätzlich, dass dem durchaus finanziell attraktiven Geschäftsmodell von Airbnb ein Riegel vorgeschoben wird. Für den jeweiligen Wohnungseigentümer oder Mieter kann die kurzfristige Vermietung der Wohnräume an Touristen eine zusätzliche Einnahmequelle bringen. Das bedeutet jedoch in der Folge, dass dieser kurzfristig vermietete Wohnraum einer dauerhaften Wohnnutzung aufgrund eines gewöhnlichen Mietvertrages entzogen wird. Bei der kurzfristigen (Unter-)Vermietung von Wohnraum handelt es sich gerade nicht um Wohnnutzung. Kernelement einer Wohnnutzung (unabhängig von einer Erst- oder Zweitwohnung) liegt in der dauerhaften Begründung des Lebensmittelpunkts mit allen Dingen, die der tägliche Lebensbedarf fordert.

Während früher die Satzungen noch zwischen Erst- und Zweitwohnung unterschieden haben, fehlt diese Differenz in den neueren Versionen. Hintergrund dieser Änderung liegt vor allem an einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlins. Dieses hat – zutreffender Weise – entschieden, dass die Vermietung einer Zweitwohnung während der eigenen Abwesenheit gerade keine Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt, da die Zweitwohnung auf Grund ihrer zulässigen Nutzung als Zweitwohnung dem Wohnungsmarkt eh nicht zur Verfügung steht. Um auszuschließen, dass Wohnungen „offiziell“ als Zweitwohnungen gemeldet und genutzt werden und diese sodann in der Zeit des eigenen Leerstandes an Dritte kurzfristig vermietet werden, haben sich die Städte für eine Streichung dieser Unterscheidung entschieden.

Künftig ist es ratsam zu prüfen, ob die eigene Vorgehensweise von der ZwEVS (oder den anderen Satzungen im jeweiligen Stadtgebiet) gedeckt ist. Andernfalls können massive Bußgelder drohen.

Gerne stehe ich Ihnen für eine rechtliche Prüfung zur Verfügung.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Grundstücksrecht & Immobilienrecht, Öffentliches Recht

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