BGH-Urteil: Keine Heilung der Kündigung durch Zahlung der Mietrückstände

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Der BGH hat wieder einmal durch eine aktuelle Entscheidung für viel „Unruhe“ im Mietrecht gesorgt.

So hat der BGH im Urteil v. 19.09.2018, AZ VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17, entschieden, dass die ordentliche Kündigung neben der fristlosen Miete weiterhin bestehen kann, obwohl die Mietrückstände durch den Mieter gezahlt worden sind.

Durch dieses Urteil weicht der BGH von der sonst üblichen Rechtsauffassung ab, dass durch Zahlung der Mietrückstände der Mieter die fristlose als auch eine eventuelle hilfsweise fristgerechte Kündigung und damit den zwingenden Auszug aus der Wohnung noch abwenden kann.

Bisher galt nämlich Folgendes:

Sofern der Vermieter einer Wohnung das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos gekündigt hatte, konnte die Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt werden, wenn der Mieter sämtliche Rückstände spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs gezahlt hatte (sog. Schonfristzahlung). Dies galt sowohl für die fristlose als auch die häufig zeitgleich fristgerecht ausgesprochene Kündigung. Denn in der Praxis sprechen mittlerweile viele Vermieter bei entsprechendem Zahlungsverzug nicht nur die fristlose Kündigung, sondern zeitgleich hilfsweise auch die fristlose Kündigung aus. Von diesem Grundsatz weicht der BGH nunmehr ab.

Zwar ist der BGH der Auffassung, dass zwar durch Zahlung der Mietrückstände weiterhin die fristlose Kündigung geheilt werden kann, die fristgerechte Kündigung – sofern durch den Vermieter ebenfalls ausgesprochen – jedoch bestehen bleibt. Der BGH bestätigt dadurch nochmals seine Rechtsauffassung.

Kritik am BGH-Urteil

Kritiker dieser Rechtsauffassung sehen diese Rechtsauffassung eher skeptisch. So z. B. auch die Vorinstanz des BGH Urteils, das Landgericht Berlin. Dieses führte zwar nachvollziehbar aus, dass durch die fristlose Kündigung das Mietverhältnis sofort beendet würde. Dies hätte zur Folge, dass zwar durch eine Schonfristzahlung die fristlose Kündigung erst später entfiele, aber bei Zugang der zeitgleich ausgesprochenen hilfsweisen ordentlichen Kündigung ja durch die fristlose Kündigung kein Mietverhältnis mehr zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung mehr bestanden habe.

Uns ist bewusst, dass dies für einen „Nicht-Juristen“ sehr kompliziert klingt, daher kann man sich für die Zukunft entspannt auf den BGH berufen, der den Kritikern weiterhin nicht folgt, sondern bei seiner Rechtsauffassung bleibt, dass zwar die fristlose Kündigung geheilt werden kann, aber die fristgerechte weiterhin Bestand hat.

Insofern ist in Zukunft noch größere Vorsicht geboten bei den monatlichen Mietzahlungen, um hier nicht ungewollt in eine Kündigung des Mietverhältnisses zu laufen.

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