Der Umlageschlüssel im Wohnungseigentumsrecht bzgl. Betriebskosten/Jahresabrechnung

Jedes Jahr stellen sich viele Eigentümer im Zuge der Wohnungseigentümergemeinschaft die Frage, ob die entsprechenden Betriebskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft auch richtig umgelegt worden sind. Denn die entsprechenden Gesamtkosten (z. B. Wasserversorgung, Entwässerung, Warmwasserkosten, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung etc.) werden grundsätzlich in einem Gesamtbetrag aufgeführt und sodann anhand eines entsprechend vereinbarten Umlageschlüssels auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Doch welcher Umlageschlüssel gilt?

Grundsätzlich werden die gesamten Betriebskosten nach der entsprechenden Wohnfläche auf die einzelnen Eigentümer umgelegt. Es wird daher der Anteil der eigenen Wohnfläche zu der gesamten Wohnfläche ermittelt. Dieser Grundsatz greift jedoch nicht, sofern eine Vereinbarung eines Umlageschlüssels nicht vereinbart worden ist.

Eine derartige Vereinbarung findet sich insbesondere in der Teilungserklärung. Darüber hinaus kann auch im Zuge einer Eigentümerversammlung durch Beschluss eine andere Art der Umlage beschlossen werden (hierzu später).

Handelt es sich jedoch um Betriebskosten, die durch entsprechende Vorkehrungen den genauen Verbrauch und Verursachung erfassen können, so sind diese hingegen nach einem Maßstab umzulegen, der den unterschiedlichen Verbrauch bzw. Verursachung genau erkennen lässt.

Ist eine Änderung des Umlageschlüssels möglich?

Grundsätzlich sollte zuvor immer in die Teilungserklärung geschaut werden, da häufig hier der Umlageschlüssel genau definiert ist.

Unabhängig von der dort getroffenen Regelung kann auch von dieser abgewichen werden. Hierzu ist jedoch gemäß dem Bundesgerichtshof zwingend eine „transparente“ Änderung vorzunehmen. Dies bedeutet, dass im Zuge eines Beschlusses über eine Änderung des Umlageschlüssels entschieden worden ist. Hierzu reicht grundsätzlich der einfache Mehrheitsbeschluss aus.

Der BGH hat hierzu unter Aktenzeichen V ZR 202/09 ebenfalls klargestellt, dass eine Änderung des Umlageschlüssels ohne vorherige Beschlussfassung nicht wirksam vollzogen werden kann. Es reicht also nicht aus, wenn der neuen Jahresabrechnung der neue Verteilerschlüssel angeheftet wird. Dies sieht der BGH als klaren Transparenzverstoß der Änderung des neuen Umlageschlüssels.

Sind auch rückwirkende Änderungen des Umlageschlüssels möglich? 

Grundsätzlich ist es auch möglich, eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels zu erwirken. Hier legt die Rechtsprechung jedoch sehr enge Grenzen an. Denn nur wenn der alte Verteilerschlüssel oder gänzlich fehlerhaft ist und damit zu vollkommen untragbaren und ungerechten Abrechnungen geführt hat, kann auch grundsätzlich nachträglich ein neu beschlossener Umlageschlüssel angesetzt werden. Die Grenzen hierzu sind jedoch klar gesteckt, sodass nur im Einzelfall eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels möglich ist.

Fazit: 

Da sich viele Wohnungseigentümer häufig nicht gerecht behandelt fühlen, da der Umlageschlüssel zu ihrem finanziellen Nachteil führt, ist die Abänderung des Umlageschlüssels häufig zentrales Thema von Eigentümerversammlungen und entsprechenden Beschlussanfechtungsklagen. Da die ganze Thematik sehr komplex ist, sollte immer vorab gewissenhaft geprüft werden, ob überhaupt die Möglichkeit einer Änderung des Umlageschlüssels durch entsprechenden Beschlussantrag erfolgen kann. Gerne stehen wir Ihnen mit unseren Fachanwälten im Miet- und Wohnungseigentumsrecht zur Verfügung.

Ausdrücklich möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass wir keine kostenlose Beratung anbieten. Aufgrund der Vielzahl von Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel grundsätzlich nicht kostenlos beantworten.

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