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Die Indexmiete – Voraussetzungen und Rechtsfolgen der Mieterhöhung

Rechtstipp vom 02.03.2019
Rechtstipp vom 02.03.2019

Vielen ist die Indexmiete noch nicht bekannt, obwohl diese bereits seit vielen Jahren in § 557b BGB aufgeführt ist und in Mietverträgen immer mehr auf dem Vormarsch ist. So bietet sie sowohl für Vermieter als auch Mieter transparent die Möglichkeit, sich ohne große über Mieterhöhungen zu verständigen. 

1. Was bedeutet Indexmiete? 

Gemäß § 557b BGB kann sowohl Wohnraum als auch im Gewerbemietrecht die Entwicklung des sogenannten Verbraucherpreisindex als Bezugsgrundlage für eventuelle Mieterhöhungen vereinbart werden. 

Das statistische Bundesamt berechnet dabei den Verbraucherindex und legt diesen fest. 

Um den Verbraucherpreisindex bestimmen zu können, werden sämtliche Lebenshaltungskosten aller privater Haushalte in Deutschland berücksichtigt, um so die durchschnittliche Preisveränderung feststellen zu können. Dieser entsprechende Verbraucherpreisindex kann sowohl bei dem statistischen Bundesamt abgerufen werden bzw. wird im Internet transparent jederzeit veröffentlicht und angepasst. 

Sofern also zwischen den Parteien eine Indexmiete vereinbart wird, kann der Vermieter Jahr für Jahr die entsprechende Miete anhand des Indexes ohne zusätzliche Zustimmung des Mieters anpassen. Zu den entsprechenden Voraussetzungen zur Durchsetzung der Indexmiete kommen wir nun. 

2. Voraussetzungen der Indexmiete 

Zunächst einmal muss die Indexmiete im Mietvertrag schriftlich zwischen den Parteien vereinbart werden. 

Sofern dies nicht der Fall ist, kann die Indexmiete nur durch Anlage oder weitere schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien vereinbart werden. In dieser Anlage bzw. Vereinbarung muss jedoch ausdrücklich Bezug auf den Mietvertrag genommen werden. 

Darüber hinaus muss die Indexmiete für beide Parteien gelten, also sowohl für Vermieter als auch Mieter. Denn die Indexmiete kann zum Beispiel auch dazu führen, dass sich die entsprechenden Lebenshaltungskosten verringert haben, sodass die Miete günstiger wird als ursprünglich im Mietvertrag vereinbart. 

Wir möchten diesbezüglich jedoch den Mietern nicht zu große Hoffnung machen, denn in den letzten Jahrzehnten sind die Lebenshaltungskosten in Deutschland kontinuierlich gestiegen, was ausschließlich zu einer entsprechenden Anhebung der Indexmiete führte. 

Ferner muss vor Ausspruch einer Erhöhung der Indexmiete die grundsätzliche Miete ein Jahr unverändert geblieben sein. Nur dann kann eine entsprechende Erhöhung erfolgen. Auch bedarf es keiner Genehmigung seitens des Mieters, sodass mit entsprechender schriftlicher Anzeige der Erhöhung die Indexmiete zum übernächsten Monat der Anzeige grundsätzlich gilt. 

Die entsprechende Anzeige der Indexmiete muss die entsprechende Berechnung der neuen Mietforderung offenlegen unter Angabe des entsprechenden Verbraucherpreisindexes, der alten sowie neuen Miete. Einer genauen prozentuale Aufschlüsselung, um wie viel Prozent sich die Mieter erhöht hat, bedarf es nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. 

Die Indexmiete kann auch unbefristet in den entsprechenden Mietverträgen vereinbart sein und gilt seit 2001 auch entsprechend für Wohnraum. 

3. Kann neben der Indexmiete auch noch die Miete anderweitig erhöht werden? 

Sofern der Vermieter mit dem Mieter die Indexmiete vereinbart, kann er nicht darüber hinaus auch noch die Miete zum Beispiel anhand des Mietzinsspiegels oder nach der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Auch eine zusätzliche Staffelmiete ist nicht mehr möglich. 

Insofern sollte sich der Vermieter im Voraus darüber im Klaren sein, welche Möglichkeit der Mieterhöhung er im zukünftigen Mietverhältnis durchsetzen möchte. 

4. Vorteile/Nachteil der Indexmiete 

Die Indexmiete bietet grundsätzlich eine relativ „streitfreie“ Möglichkeit, eine Mieterhöhung transparent und ohne Gerichtsverfahren durchzusetzen. Denn gerade die Mieterhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach dem Mietzinsspiegel bedarf doch weitreichender Informationen und Überlegungen, die nicht selten in einem Gerichtsverfahren enden, da häufig ein Sachverständige die ortsübliche Miete nach Beschaffenheit der Wohnung und Umgebung ermitteln muss.

Durch die Indexmiete kann sich der Vermieter ausschließlich auf die Berechnung des statistischen Bundesamtes berufen, sodass nach richtiger Berechnung und Offenlegung dieser Berechnung ein Widerspruch seitens des Mieters wenig Erfolg bringen dürfte. 

Ein Vorteil für den Vermieter und somit entsprechender Nachteil für den Mieter bringt jedoch die Tatsache, dass der Vermieter mit der Mieterhöhung nach der Indexmiete nicht an den Mietzinsspiegel oder ortsübliche Vergleichsmieten gebunden ist. Sofern er die vorgenannten Voraussetzungen, insbesondere der unveränderten Jahresmiete berücksichtigt, kann er die Miete auch nach der Indexmiete über die Vergleichsmiete hinaus erhöhen. 

Da wir in der Prüfung immer häufiger auf diese Indexklausel stoßen, bitten wir sowohl Vermieter als auch Mieter mit einer entsprechenden Mieterhöhung sensibel umzugehen und sich bei Fragen von einem Fachanwalt für Mietrecht Rückmeldung zu holen, ob und inwiefern die Mieterhöhung nach der Indexmiete wirksam erfolgt ist. 

Sollten Sie noch weitere Fragen haben, können Sie sich gerne an uns wenden.

Dabei möchten wir jedoch ausdrücklich darauf hinweisen, dass wir nicht in allen Fällen eine kostenlose Beratung zu diesem Thema grundsätzlich anbieten können. 

Aufgrund der Vielzahl von teilweise sehr komplexen Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel nicht alle kostenlos beantworten – werden Sie aber selbstverständlich vorher über eventuelle Gebühren informieren, sollte Ihre Rechtsfrage sehr umfangreich und komplex sein.

Wir bitten hier um Verständnis.

Ihre KGK Rechtsanwälte 


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