Die Neuvermietung – muss der Mieter Fotos und Besichtigungen dulden?

Was genau muss der Mieter dulden bzw. wozu ist er verpflichtet? Genau diese Fragen stellen sich viele Mieter, die auf einmal nach Ausspruch einer Kündigung durch den Eigentümer oder Makler mit der Neuvermietung konfrontiert werden. 

Muss der Mieter zum Beispiel Fotos der Räumlichkeiten dem Makler zur Verfügung stellen, um eine bessere Vermarktung der Wohnung zu ermöglichen? Oder was geschieht bei einem Verkauf? All dies möchten wir aufgrund häufiger Nachfragen von Mandanten hier klären.

1. Grundsätzliches 

Bereits im Grundgesetz unter Artikel 13 ist vermerkt, dass „die Wohnung unverletzlich ist“. Daraus geht hervor, dass das sogenannte Besitzrecht des Mieters über dem Eigentumsrecht des Vermieters steht. Insofern darf der Mieter seine angemieteten Räumlichkeiten ungestört und ohne Einschränkungen des Vermieters nutzen.

2. Darf der Vermieter zur Vorabbesichtigung in die Wohnung? 

Ein grundsätzliches gesetzliches Besichtigungsrecht zugunsten des Vermieters gibt es nicht.

Die Rechtsprechung geht jedoch mittlerweile von einem Besichtigungsrecht aus, sofern ein konkreter und berechtigter Grund vorliegt. Dieser wird zum Beispiel in einer entsprechenden Besichtigung mit Kaufinteressenten oder Nachmietern gesehen. Hier hat jedoch der Vermieter mit einer entsprechenden angemessen Frist den Mieter über den Besichtigungswunsch zu informieren. Ein reiner „Vorabbesichtigungstermin“ ohne Interessenten seitens des Vermieters dürfte jedoch ohne andere nachhaltige Gründe nicht berechtigt sein.

3. Welche Ankündigungsfrist gilt für den Vermieter bezüglich der Besichtigung? 

Auch hier bietet das Gesetz keine genauen zeitlichen Angaben, wie lange im Vorfeld der Vermieter seinen Besichtigungstermin gegenüber dem Mieter anzeigen muss. Grundsätzlich sollte jedoch ein mehrtägiger Vorlauf als angemessen gelten. 

Dabei beziehen wir uns vorliegend ausschließlich auf den Besichtigungswunsch des Vermieters. Sollten zum Beispiel Notfälle durch einen Wasserschaden oder Handwerkerarbeiten vorliegen, kann natürlich auch eine deutlich geringere Ankündigungsfrist als angemessen geltend. Unabhängig davon darf grundsätzlich ohne Zustimmung des Mieters ein Betreten oder Besichtigen der Wohnung nicht erfolgen.

4. Was passiert, wenn Mieter den Besichtigungstermin verweigern? 

Sofern der Vermieter bzw. Eigentümer seinen Wunsch zur Besichtigung aufgrund eines anstehenden Wohnungsverkaufes oder einer Neuvermietung gegenüber dem Vermieter mit einer angemessenen Vorlaufzeit angekündigt hat und der Mieter ohne triftigen Grund diesen nicht gewährt, steht dem Vermieter die Möglichkeit zu, seinen Anspruch im Klageverfahren durchzusetzen.

Sofern die vorangestellten Voraussetzungen einer Ankündigung zur Besichtigung vorliegen, dürfte der Anspruch auch seitens des Gerichts zugesprochen werden.

Insofern sollte grundsätzlich nicht leichtfertig ein Besichtigungswunsch des Vermieters abgelehnt werden, ohne sich der rechtlichen Konsequenzen bewusst zu sein.

5. Muss der Mieter zur Besichtigung Fotos zur Verfügung stellen? 

Wie bereits unter Punkt 1. klargestellt, handelt es sich bei der angemieteten Wohnung um ein vom Grundrecht geschütztes Gut. 

Dies hat auch zur Folge, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, dem Wunsch des Maklers, des Vermieters oder Eigentümers nachzukommen, entsprechende Fotos von den Räumlichkeiten seiner Wohnung einzureichen. 

Auch wenn dies grundsätzlich die entsprechende Vermarktung bzw. schnellere Wiedervermietung fördert, überwiegt dieses Interesse des Vermieters nicht gegenüber dem Persönlichkeitsrecht und Interesse des Mieters.

Dies hat also zur Folge, dass der Mieter also nicht verpflichtet ist, eigene Fotos zu fertigen und diese offenzulegen.

6. Darf der Vermieter, Eigentümer oder Makler eigene Fotos von der Wohnung fertigen? 

Ähnlich wie unter 5. gestellter Frage darf auch der Vermieter, Eigentümer oder Makler nicht ohne die Zustimmung des Mieters selber und eigenständig Fotos von den Räumlichkeiten fertigen. Dies verstößt wiederum gegen das Persönlichkeitsrecht des Mieters.

Darüber hinaus hat der Mieter bei einer entsprechenden Besichtigung, auf welcher der Makler, Eigentümer oder Vermieter Fotos fertigen will, die Möglichkeit, den Besichtigungstermin unmittelbar abzubrechen und die die Fotos fertigende Person den Räumlichkeiten zu verweisen. Ein ausschließliches Recht steht dem Fotografen bzw. Vermieter oder Makler nur dann zu, wenn die Wohnung bereits vom Vermieter leergeräumt wurde.

7. Dürfen Fotos zur Schadensfeststellung gefertigt werden? 

Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Vermieter ausdrücklich bei einer Besichtigung darauf hinweist, dass er die Fotos ausschließlich zur Schadensdokumentation an der Wohnung nutzen möchte. 

Dies kann unter Umständen dazu führen, dass derartige Fotos erlaubt sind. Sollten diese Fotos jedoch sodann absprachswidrig zur Vermarktung genutzt werden, macht sich der Vermieter gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig.

Sollten Sie noch weitere Fragen haben, können Sie sich gerne an uns wenden.

Dabei möchten wir jedoch ausdrücklich darauf hinweisen, dass wir nicht in allen Fällen eine kostenlose Beratung zu diesem Thema grundsätzlich anbieten können. 

Aufgrund der Vielzahl von teilweise sehr komplexen Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel nicht alle kostenlos beantworten – werden Sie aber selbstverständlich vorher über eventuelle Gebühren informieren, sollte Ihre Rechtsfrage sehr umfangreich und komplex sein.

Wir bitten hier um Verständnis.

Ihre KGK Rechtsanwälte