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Die Räumungsklage – wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht

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Nicht jedes Mietverhältnis, welches zu Beginn so erfolgsversprechend erscheint, hat auf Ewigkeit Bestand. Die Gründe, weshalb ein Mietverhältnis endet, sind vielseitig. Eine außerordentliche Kündigung ist z.B. wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung möglich. Besondere Kündigungsgründe für eine fristlose Kündigung können der Zahlungsverzug, die unbefugte Gebrauchsüberlassung oder die Störung des Hausfriedens durch den Mieter sein. Daneben ist auch eine ordentliche Kündigung, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist möglich. Gründe hierfür können im Eigenbedarf, der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung oder einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung durch den Mieter liegen.

Bei der Abfassung der Kündigung ist darauf zu achten, dass die jeweiligen formellen Anforderungen eingehalten werden. Dies ist die Grundvoraussetzung für einen erfolgreichen Räumungsprozess. Wird in dem Räumungsverfahren festgestellt, dass die Kündigung an formellen Mängeln leidet und damit unwirksam ist, führt dies zu einer weiteren erheblichen Verzögerung des Auszugs des Mieters.

Die ordentliche Kündigung

Der Ausspruch der ordentlichen Kündigung richtet sich nach §§ 573 ff. BGB. Demnach sind die Kündigungsgründe in der Kündigung anzugeben. Weiterhin kommt es diesbezüglich auf die ordnungsgemäße Berechnung der Kündigungsfrist sowie die Belehrung über den Widerspruch des Mieters an. Der Vermieter muss sich zudem darüber Gedanken machen, an welche Mieter der Wohnung die Kündigung zu richten und durch wen sie auszusprechen ist. Entscheidend hierfür ist der Inhalt des Mietvertrages sowie Ergänzungen durch einen gegebenenfalls erfolgten Vermieterwechsel. Kündigt der Vermieter durch einen Vertreter, ist dies dem Kündigungsempfänger bekannt zu geben. Der Vermieter sollte zudem auf den Nachweis für die Zustellung der Kündigung achten.

Rügt der Mieter bereits während der laufenden Kündigungsfrist die formellen Voraussetzungen, kann die Kündigung erneut ausgesprochen werden. Die führt lediglich dazu, dass die Kündigungsfrist länger läuft.

Die außerordentliche Kündigung

Mit Ausnahme der Kündigungsfrist und der Belehrung über den Widerspruch des Mieters gelten für die außerordentliche Kündigung dieselben Anforderungen. Die Kündigung ist ebenfalls durch den im Mietvertrag oder durch zusätzliche Ergänzung angegebenen Vermieter an alle Hauptmieter zu richten. Die Zustellung der Kündigung ist sicherzustellen. In einem Prozess kann es auf diesen Nachweis ankommen.

Zieht der Mieter trotz Erhalt der Kündigung nicht aus, kann der Vermieter gegebenenfalls über einen außergerichtlichen Räumungsvergleich nachdenken.

Es hängt jedoch von den Umständen des Einzelfalls ab. Nicht immer ist dies eine zielführende Möglichkeit und kann nur zu weiteren Verzögerungen führen. Wichtig ist jedoch, dass auch bei Verhandlungen über einen Räumungsvergleich aus der Kommunikation des Vermieters deutlich hervorgeht, dass an dem Räumungsanspruch festgehalten wird. Der Vermieter muss unmissverständlich zu verstehen geben, dass er an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht interessiert ist.

Die Räumungsklage

Gerade für Vermieter, die erstmalig vermietet haben, ist der Gedanke an einen Räumungsprozess nicht immer leicht. Es wird dennoch empfohlen, mit der Beauftragung eines Rechtsanwalts nicht lange zu warten. Gerade wenn eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen wurde, bedeutet jeder weitere Monat eine Einbuße der Monatsmiete.

Ebenso wie bei dem Abfassen der Kündigung sollte auch bei der Frage des Klägers und Beklagten genau überlegt werden. Es kann für den Vermieter zu unbefriedigenden Ergebnissen führen, wenn in der Klage ein im Mietvertrag bezeichneter Mieter nicht aufgenommen wurde. Ein ausgesprochenes Urteil gilt immer nur für den in der Klage bezeichneten Mieter.

Es ist ebenfalls darauf zu achten, ob weitere volljährige, nicht im Mietvertrag bezeichnete Mieter in der Wohnung leben. Diese Information ist für den Vermieter-Anwalt von großer Bedeutung. Es kann ansonsten dazu führen, dass der in der Wohnung lebende Sohn der Mieterin die Räumung der Wohnung verweigert.

Zur Vorbereitung einer Räumungsklage ist diese Information über die in der Wohnung lebenden Mieter daher unerlässlich. Eine Erweiterung der Klage auf weitere Mitmieter ist jedoch möglich, doch sollte dies bei späterer Kenntniserlangung nicht vergessen werden.

Für den bereits erwähnten Fall der Zahlungsverzugskündigung muss sich der Vermieter darüber Gedanken machen, ob er einen Räumungsanspruch separat einklagen möchte. Es hat teilweise absoluten Vorrang, einen Räumungstitel zu erreichen, der nach bestehender Rechtskraft vollstreckt werden kann. Gerade wenn der Mieter zahlungsunfähig geworden ist, sollte man sich über die gleichzeitige Verfolgung von Zahlungsansprüchen und der gegebenenfalls verbundenen Verlängerung des Verfahrens bewusst sein.

Nach den gesetzlichen Vorschriften findet ein Räumungsverfahren immer vor dem Amtsgericht an dem Ort der Wohnung statt. Lebt der Vermieter daher in einer anderen Stadt, sollte er sich gerade vor dem Hintergrund anfallender Fahrtkosten überlegen, einen Rechtsanwalt am Ort der Wohnung zu beauftragen. Die Mandatsabwicklung kann heutzutage problemlos per E-Mail oder Telefon erfolgen.

Für den Streitwert der Räumungsklage ist immer die 12-monatige Kaltmiete entscheidend. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die unterlegene Partei. Wird der Mieter daher zur Räumung verurteilt, so trägt er auch die Kosten des Rechtsstreits.

Weiterhin besteht die Möglichkeit, in einem Lauf in den Verfahren einen Räumungsvergleich zu schließen. Hier kann auch über die Kosten des Rechtsstreits und des Vergleichs eine Kostenregelung getroffen werden.

Bis der Vermieter einen Räumungstitel in der Hand hält, können je nach Verfahrensverlauf 6-12 Monate vergehen. Eine Ausnahme stellt es dar, wenn der Mieter auf eine eingereichte Klage nicht reagiert. In diesem Fall ergeht nach ca. einem Monat ein Versäumnisurteil. Aus diesem kann sodann eine Räumungsvollstreckung vorgenommen werden.

Vor dem Amtsgericht besteht nach dem Gesetz zwar keine Anwaltspflicht, gerade aufgrund gewisser Feinheiten im Mietrecht sollte jedoch anwaltliche Hilfe hinzugezogen werden. Gerne unterstützen wir Sie in Ihrem Räumungsverfahren.

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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