Die Staffelmiete im Mietvertrag – was muss vereinbart werden?

Zwischen den Mietvertragsparteien wird immer häufiger die sogenannte Staffelmiete vereinbart.

Dies nicht auch zuletzt durch immer häufigere gerichtliche Auseinandersetzungen im Zuge von klassischen Mieterhöhungsverlangen z. B. nach der ortsüblichen Vergleichsmiete oder dem Mietzinsspiegel. Welche rechtlichen Voraussetzungen gegeben sein müssen, um eine wirksame Staffelmiete vereinbaren zu können, klären wir wie folgt.

I. Allgemeines

Die Staffelmiete ist grundsätzlich in § 557a BGB geregelt.

Sofern die Staffelmiete im Mietvertrag oder in einer weiteren Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien wirksam geregelt worden ist, garantiert der Staffelmietvertrag dem Vermieter steigende Mieten und schafft so für beide Parteien eine Planungssicherheit. 

Da die Staffelmiete natürlich auch finanzielle Nachteile für den Mieter entfaltet, sollte man sich auch aufseiten des Mieters über die entsprechenden Konsequenzen bewusst sein und die Nachteile hierüber genau kennen.

II. Welche Voraussetzungen müssen vorliegen?

Wie bereits erwähnt, ist die Staffelmiete in § 557a BGB ausdrücklich geregelt. Hierzu heißt es wie folgt:

„(1) Die Miete kann für bestimme Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete). 

(2) Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den § 558-559b ausgeschlossen.

(3) (…)“

Bereits aus dieser Formulierung ergeben sich vier wichtige Voraussetzungen, die für eine wirksame Vereinbarung der Staffelmiete erfüllt sein müssen:

1. Die Schriftform

Die Staffelmiete muss zwingend schriftlich zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Dies führt im Ergebnis dazu, dass sowohl Vermieter als auch Mieter die entsprechende Vereinbarung unterschreiben müssen. 

Eine E-Mail seitens des Vermieters an den Mieter würde hier zum Beispiel nicht ausreichen, um die Schriftform zu wahren. Die Staffelvereinbarung muss nicht zwingend im Mietvertrag aufgeführt sein, sondern kann auch in einer zusätzlichen Vereinbarung, die zum Mietvertrag gehört, geregelt werden.

2. Genaue Bezifferung der Erhöhung

Die entsprechende tatsächliche Mieterhöhung muss in einem Eurobetrag genau beziffert werden. Es reicht daher nicht aus, die Erhöhung nur in Prozentangaben zu benennen. So sind zum Beispiel schon seitens der Rechtsprechung Klauseln für unwirksam erklärt worden, in welchen die Preise bezüglich der Erhöhung pro Quadratmeter oder klassische allgemeine prozentuale Mietsteigerungen angegeben worden sind. 

Alle diese Klauseln sind unwirksam, da dies auf einen Mieter intransparent und verwirrend wirken kann.

3. Staffelung nur einmal pro Jahr

Die Staffelmiete darf höchstens einmal im Jahr zur Erhöhung der Miete führen. Dies bedeutet also, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Kürzere Fristen und Zeiträume sind daher unwirksam, längere Zeiträume sind im Umkehrschluss rechtlich möglich. 

Der Zeitpunkt der Erhöhung muss nach dem Wortlaut des Gesetzes nach dem Kalender bestimmbar sein. Dies ist der Fall, wenn jeweils ein Anfangsdatum angegeben wird, aber auch dann, wenn jeweils die Anzahl der Monate angegeben wird, für die die neue Staffelmiete zu zahlen ist.

4. Benennung von mindestens einer Staffel

Für eine wirksame Staffelvereinbarung muss mindestens eine einzige Steigerung vereinbart werden.

III. Muss durch den Mieter eine Zustimmung zur Staffelmiete erfolgen?

Sofern zwischen den Mietvertragsparteien schriftlich die entsprechende Staffelmiete vereinbart worden ist, bedarf es sodann keiner weiteren Zustimmung zum entsprechenden „Erhöhungstermin“ durch den Mieter. Die Miete wird sodann zum vereinbarten Zeitpunkt automatisch erhöht. 

Es bedarf also weder einer ausdrücklichen Willenserklärung noch faktischen Handlungen seitens des Vermieters oder Mieters. Die Miete ist wirksam zum vereinbarten Zeitpunkt (Kalenderdatum) fällig und der Mieter kommt automatisch in Verzug, wenn er nicht zum entsprechenden vertraglich vereinbarten Zeitpunkt die Mieterhöhung zahlt.

IV. Verhältnis zu sonstigen Mieterhöhungen?

Während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung sind nach dem ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes sämtliche andere Mieterhöhungsmöglichkeiten, wie zum Beispiel die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die Mieterhöhung nach dem örtlich vorliegenden qualifizierten Mietspiegel oder die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen.

V. Gilt für die Staffelmiete auch die Mietpreisbremse?

Auch auf die Staffelmiete findet die Mietpreisbremse Anwendung. Danach darf also die Ausgangsmiete auch bei einem Staffelmietvertrag nicht um mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Insofern sollte nicht nur bei der Ausgangsmiete bereits auf die Mietpreisbremse geachtet werden, sondern auch bei den einzelnen Mietstaffelungen, die sich ebenfalls gemäß § 557a Abs. 4 BGB an der Mietpreisbremse zu orientieren haben und nicht über 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete steigen dürfen.

VI. Gilt für die Staffelmiete die Kappungsgrenze?

Wie aus vielen weiteren Mieterhöhungen bekannt sein dürfte, gilt bei den „klassischen“ Mieterhöhungsverlangen die sogenannte Kappungsgrenze, nach denen innerhalb von drei Jahren (in Ballungsgebieten nicht mehr als 15 %, in weniger wohnungsarmen Gebieten um mehr als 20 %) die Miete teilweise „nur“ erhöht werden darf. Diese Grenze gilt bei Staffelmieten nicht, sodass die Kappungsgrenze hier keine Anwendung findet.

VII. Fazit

Die Staffelmiete bietet sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter grundsätzlich im Hinblick auf die Mieteinnahmen (Vermieter) als auch Mietbelastungen (Mieter) gute und langfristige Kalkulationsmöglichkeiten. Denn die entsprechenden Belastungen und Mieteinnahmen können transparent und ohne „böse Überraschungen“ bereits bei Mietbeginn eingepreist werden. 

Auch der Ausschluss von anderweitigen Mieterhöhungsmöglichkeiten bietet gerade auch auf Mieterseite eine sehr gute Planungssicherheit.

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