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Energie-Contracting: Sparen ist Trumpf

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Energie-Contracting: Sparen ist Trumpf
Energie-Contracting kann auch bei der Gewerbemiete eine kostensenkende Alternative sein.

Energiesparen ist nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern schont auch den Geldbeutel. Das nutzen immer mehr Vermieter und schließen sogenannte Energie-Contracting-Verträge ab, mit denen Energie effizienter genutzt und Investitionen sinnvoll getätigt werden. Die Redaktion von anwalt.de gibt einen Überblick über die verschiedenen Contracting-Modelle und zeigt anhand des Beispiels Wärme-Contracting, worauf Vermieter, Mieter und Contractor achten sollten.

Contracting-Arten

Unter dem Oberbegriff Energie-Contracting versteht man allgemein die Übertragung von Aufgaben in den Bereichen der Bereitstellung und Lieferung von Energie auf ein darauf spezialisiertes Unternehmen, den sogenannten Contractor. Dieser refinanziert Investitionen und Maßnahmen durch entsprechende Lieferung bzw. Energieeinsparungen, wobei die Verträge meist relativ lange Laufzeiten haben. Beim Contracting unterscheidet man zwei Ansätze: das in der Praxis häufiger vorkommende Energieliefer-Contracting und das eher seltener zu findende Energiespar-Contracting.

Energiespar-Contracting

Beim Energiespar-Contracting übernimmt der Contractor die Optimierung von Anlagen von der Planung über die Finanzierung bis hin zum Betrieb. Maßgebliches Ziel ist hier die Reduzierung des Energieverbrauchs und der damit einhergehenden Kosten. Dies wird hauptsächlich über die Anlagentechnik erreicht, etwa durch wirtschaftlichere Heizungs-, Kälte-, Strom- und Lüftungsanlagen, oder eine effizientere Regulierungstechnik. Die Refinanzierung erfolgt in einer Vertragslaufzeit von etwa sieben bis zwölf Jahren, sodass die Maßnahmen nur bei einer besonders erhöhten Wirtschaftlichkeit umgesetzt werden. Diese Variante des Energie-Contractings lohnt sich also beispielsweise nur bei Gebäuden mit jährlichen Energiekosten ab etwa 200.000 Euro und wird nur bei größeren Gebäudekomplexen und Liegenschaften praktiziert.

Energieliefer-Contracting

Die am weitesten verbreitete Form des Contractings ist das Energieliefer-Contracting. Hier liefert der Contractor Strom und Wärme zu einem Vertragspreis mit der gleichzeitigen Verpflichtung, Anlagen zu errichten, zu betreiben und zu modernisieren. Durch die Einsparung von Energie sollen letztlich die Energiekosten für den Mieter gesenkt werden. Der Vermieter spart sich hierdurch nicht nur eventuelle Investitionen oder eine Modernisierung, sondern ist mithin vom Finanzrisiko befreit. Zudem übernimmt der Contractor die Abrechnung und weitere Dienstleistungen. Für den Mieter kann insbesondere eine Umstellung zunächst höhere Kosten bedeuten. Ob und inwieweit eine Umstellung zulässig ist, hängt von den konkreten vertraglichen Vereinbarungen ab, etwa im Mietvertrag etc.

Betreibermodell

Hinsichtlich des Betriebs unterscheidet man beim Energieliefer-Contracting zwei Varianten. Beim sog. Betreibermodell bestehen zwei Vertragsverhältnisse. Zwischen Vermieter und Mieter gilt zunächst das normale Mietverhältnis, in dessen Rahmen der Vermieter allgemein auch zur Belieferung der Wärme für die Räumlichkeiten verpflichtet ist. Weiter wird ein Wärmelieferungsvertrag zwischen Vermieter und Contractor abgeschlossen. Im Verhältnis zum Mieter ist der Contractor dann Erfüllungsgehilfe des Vermieters.

Full-Contracting

Beim sog. Full-Contracting wird der Lieferungsvertrag direkt zwischen dem Contractor und dem Mieter geschlossen. Die Modernisierung, also zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizungsanlage, basiert vertraglich auf einem Investitionsvertrag zwischen Contractor und Vermieter. Dieser verpflichtet den Mieter über eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag, sich vom Contractor mit Wärme versorgen zu lassen. Die Abrechnung der Kosten erfolgt direkt zwischen Mieter und Contractor.

Rechtsprobleme

Insbesondere bei einem laufenden Mietverhältnis gestaltete sich bislang die Umstellung auf Energieliefer-Contracting aus rechtlicher Sicht schwierig. Beispielsweise war der Wechsel auf Full-Contracting juristisch problematisch. Denn eigentlich obliegt die Versorgung mit Wärme dem Vermieter, das gilt auch für die Heizungsanlage, ihre Wartung etc. Deshalb war die Zulässigkeit oftmals umstritten.

Mietrechtsreform

Um diese und andere Unklarheiten zu beseitigen, wurden die rechtlichen Kriterien im Zuge der Mietrechtsreform 2013 nun im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ausdrücklich verankert. Gemäß dem neuen § 556 c BGB ist nun auch die Umstellung auf Wärme-Contracting während des laufenden Mietverhältnisses gesetzlich ausdrücklich erlaubt. Über § 578 Abs. 2 sind § 556c Abs. 1 und Abs. 2 auch für Gewerbemietverhältnisse anwendbar.

Kostenneutralität

Allerdings müssen bei einer Umstellung weitere Voraussetzungen erfüllt sein. Beim Wärme-Contracting beispielsweise muss die Umstellung kostenneutral erfolgen. Das fordert der Grundsatz der Kostenneutralität. Auch wenn das Gebot der Kostenneutralität bei der Gewerbemiete durch eine entsprechende Vertragsvereinbarung abdingbar ist, gilt trotzdem nach Treu und Glauben immer noch das allgemeine Gebot der Wirtschaftlichkeit, wobei der Preis und sonstige Kriterien des Leistungspaketes eine Rolle spielen. Der Vermieter hat einen gewissen Ermessensspielraum und ist nicht zwangsläufig zur Auswahl des günstigsten Anbieters verpflichtet. Liegt der Preis jedoch über dem Üblichen, so müssen sachliche Gründe vorliegen, warum er sich für diesen Contractor entschieden hat.

Weitere Voraussetzungen

Hinzu kommen weitere Vorgaben, etwa aus der Wärmelieferungsverordnung (WärmeLV), die hier vom Vermieter zu beachten sind. Da trotz der Mietrechtsreform eine rechtlich klare und eindeutige Regelung unverzichtbar ist, ist eine Beratung durch einen Rechtsanwalt anzuraten.

(WEL)

Foto : ©Fotolia.com/Marco2811

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