Gewerbemietvertrag: Laufzeit, Schriftform und Klauseln prüfen!

Übersehen Sie bei einem Gewerbemietvertrag Formfehler, so kann das gravierende Folgen für die Kündigung des Vertrags haben. Gerade lange Bindungszeiten oder vertragliche Mieterhöhungen können Sie in finanzielle Not bringen und Ihren Betrieb in seiner Existenz gefährden. Daher sollten Sie Gewerbemietverträge als Mieter genau prüfen. 

Die wichtigsten Fakten

• Das Gewerbemietrecht gilt für alle Räume, die laut Vertrag für Gewerbezwecke verwendet werden sollen.
• Gewerbemietverträge ermöglichen lange Bindungszeiten, weil sie nicht vor Ablauf der vereinbarten Bindungsfrist gekündigt werden können.
• Wenn der Vertrag die formellen Vorgaben nicht erfüllt, gelten keine verbindlichen Bindungsfristen und Sie können ihn ordentlich durch Kündigung beenden.
• Die Miethöhe kann durch Vereinbarung einer Umsatzmiete, Indexmiete oder Staffelmiete kontinuierlich steigen.

So gehen Sie vor

1. Unterzeichnen Sie nie einen Gewerbemietvertrag, ohne diesen sorgfältig geprüft zu haben. Lassen Sie sich hierbei am besten von einem Anwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht beraten!
2. Bestehen Sie auf eindeutigen zweifelsfreien Formulierungen und lassen Sie den Mietvertrag bei unklarer Wortwahl anwaltlich prüfen. 
3. Kontrollieren Sie, wann die Parteien frühestens den Vertrag wieder kündigen können.
4. Überprüfen Sie die vom Vertrag umfassten Räume.
5. Lesen Sie sorgfältig die Klauseln zur Erhöhung der Miete, zum Verwendungszweck und zu den Pflichten des Mieters.

Was ist ein Gewerbemietvertrag?

Ein Gewerbemietvertrag beinhaltet die Vermietung von Räumen oder einer Immobilie zur rein geschäftlichen Nutzung. Davon abzugrenzen ist der Mietvertrag über eine Wohnung, also über Räume, die zum Wohnen vermietet werden. Ausschlaggebend ist der im Vertrag festgelegte Zweck.

Ein Gewerbe liegt immer dann vor, wenn der Mieter in den Geschäftsräumen einer beruflichen Tätigkeit nachgeht. Verwendet der Mieter die Räume zweckwidrig als Wohnung, kann der Vermieter diesen abmahnen und zuletzt sogar kündigen.

Worauf sollten Sie bei der Laufzeit von Gewerbemietverträgen achten?

In Gewerbemietverträgen können die Parteien die Kündigungsmöglichkeiten des Mietvertrages erheblich einschränken. Die Parteien können durch entsprechende Klauseln die erste Kündigungsmöglichkeit weit hinausschieben. Gewerbliche Mietverhältnisse mit einer festen Laufzeit, zum Beispiel von 10 Jahren, sind möglich, ohne dass der Mieter oder Vermieter diese vorher kündigen kann.

Durch so lange Laufzeiten entsteht einerseits zwar gewisse Planungssicherheit, auf der anderen Seite kann solch eine lange Laufzeit Schwierigkeiten bereiten. Zum Beispiel, wenn das Geschäft nicht den erwarteten Umsatz erwirtschaftet oder aus anderen Gründen unrentabel ist. Mangels Möglichkeit zur Kündigung muss mancher Mieter dann trotz roter Zahlen das Geschäft fortführen und häuft am Ende Schulden an.

Daher sollten Mieter sich lange Vertragslaufzeiten gut überlegen und frühere Kündigungsmöglichkeiten vertraglich aushandeln. Auch hat der Vermieter kein Interesse daran, einen insolventen Ladeninhaber zu riskieren, der am Ende seiner Mittel nicht mal sein Geschäft mehr räumen kann. Mit langen Mietzeiten besteht für den Vermieter die Gefahr, große Mietausfälle zu erleiden, da Zwangsräumungen erst nach einem Prozess möglich sind. 

Warum sollten Sie die Schriftform beachten?

Da die Gewerbemietverträge länger als für ein Jahr geschlossen werden, ist in der Regel die Schriftform Pflicht. Schriftform heißt schriftlich auf Papier und von den Parteien original unterschrieben.

Genügt der Gewerbemietvertrag nicht der Schriftform, dann hat das gravierende Folgen. So gilt zum Beispiel der Mietvertrag nicht als befristet. Das bedeutet, jede Partei kann den Mietvertrag ordnungsgemäß kündigen. Das kann für den Vermieter lästig sein, wenn er nicht rechtzeitig einen Nachmieter findet. Für den Mieter kann das existenzbedrohende Ausmaße erreichen, wenn er nicht rechtzeitig geeignete Geschäftsräume findet.

Die mangelhafte Schriftform kann auch nicht durch Klauseln hergestellt werden, durch die sich die Parteien verpflichten, womöglich bestehende Schriftformmängel zu beheben und so den Vertrag aufrechtzuerhalten. Solche Schriftformheilungsklauseln sind in Mietverträgen generell unwirksam.

Auch bei Erhöhungen der Miete oder anderen Vertragsänderungen muss immer auf die vorhandenen schriftlichen Vereinbarungen Bezug genommen werden. Andernfalls kann so ebenfalls ein Schriftformmangel entstehen.

Essenzielle Angaben genau prüfen

Überprüfen Sie die Angaben zur Mietsache und zu den Mieterhöhungen im gewerblichen Mietvertrag genau. Beachten Sie dabei insbesondere folgende Punkte:

• korrekte Angabe der Grundfläche
• Regelung der Mieterhöhung
• bei Indexmiete: Anpassung der Miete in Abhängigkeit vom Verbraucherindex
• bei Staffelmiete: Mieterhöhung zu fest bestimmten Zeitpunkten
• bei Umsatzmiete: Erhöhung der Miete in Abhängigkeit vom Umsatz
• Umlagefähigkeit von Betriebskosten
• mögliche Vereinbarung zur Zahlung der Umsatzsteuer

Um einen unnötigen Streit und Kostenrisiken im Vorhinein zu unterbinden, sollten Mieter, aber auch Vermieter den Gewerbemietvertrag von einem Anwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht prüfen lassen.