Erfolglose Mängelbeseitigung: erneute Mängelanzeige nötig?

Beauftragt der Vermieter Fachleute mit der Beseitigung eines Mangels in der Mietwohnung, heißt das nicht zwangsläufig, dass der Schaden auch tatsächlich behoben wurde. Doch muss der Vermieter überprüfen und klären, ob die Wohnung wieder in einem ordnungsgemäßen Zustand ist, oder ist es vielmehr Pflicht der Mieter, auf eine erfolglose Mängelbeseitigung hinzuweisen, bevor sie die Miete mindern dürfen?

Mietminderung wegen Wohnungsmängeln?

Die Mieter einer Dreizimmerwohnung entdeckten im Jahr 2012 diverse Mängel, z. B. Schimmel im Bad. Sie informierten ihre Vermieterin darüber, die den Schaden besichtigte und beseitigte. Einige Zeit später monierten sie erneut Mängel – welche die Vermieterin im Mai 2014 von einem Fachunternehmen beseitigen ließ.

Die Mieter waren aber mit den Beseitigungsmaßnahmen unzufrieden und minderten deshalb im Juni 2014 die Miete um 20 bis 30 %. Das ließ sich die Vermieterin aber nicht bieten. Letzten Endes kündigte sie wegen Mietrückstands das Vertragsverhältnis. Erst jetzt wiesen die Mieter darauf hin, dass nicht alle Mängel ordnungsgemäß beseitigt worden seien. Sie hätten daher zu Recht die Miete gemindert, weshalb die Kündigung unwirksam sei. Nun zog die Vermieterin vor Gericht. Sie verlangte unter anderem die Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie die Zahlung der rückständigen Miete.

Vermieter müssen über Mängel informiert werden

Nach Ansicht des Landgerichts (LG) Berlin war die Kündigung wegen des Mietrückstands rechtmäßig. Die Mieter mussten daher aus der Wohnung ausziehen.

Keine Mängelanzeige – kein Minderungsrecht

Ein Vermieter ist zwar nach § 535 I 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dazu verpflichtet, die Räumlichkeiten in einem Zustand zu erhalten, der es dem Mieter ermöglicht, sie vertragsgemäß zu nutzen. Allerdings kann der Vermieter den Mangel nur beseitigen, wenn er ihn auch kennt. Der Mieter muss ihm gegenüber daher sämtliche Mängel an der Wohnung anzeigen, sobald er sie entdeckt, sowie zu deren Beseitigung auffordern, vgl. § 536c I 1 BGB. Anderenfalls ist er nach § 536c II 2 Nr. 1 BGB nicht berechtigt, die Miete wegen des Mangels zu mindern.

Erfolglose Mängelbeseitigung – erneute Anzeigepflicht?

Wurde der Mangel dagegen ordnungsgemäß angezeigt und hat der Vermieter einen Dritten mit der Beseitigung beauftragt, kann er zunächst einmal davon ausgehen, dass der Mangel nicht mehr existiert. Er ist also nicht verpflichtet, zu überprüfen, ob die Wohnung nun wieder fehlerfrei ist. Besteht der Mangel nach wie vor, muss vielmehr der Mieter diesen erneut nach § 536c I 1 BGB bei seinem Vertragspartner anzeigen, um zu verhindern, dass ihm sämtliche Minderungsrechte nach § 536c II 2 Nr. 1 BGB verwehrt bleiben.

Kündigung des Mietverhältnisses war wirksam

Vorliegend hat die Vermieterin ein Unternehmen mit der Beseitigung der gemeldeten Mängel beauftragt. Für sie hatte sich das Problem somit erledigt. Dass die Mängel stattdessen noch immer bestanden, war ihr nicht bekannt – die Mieter hatten dies nicht mitgeteilt, sondern ohne Nennung eines Grunds die Miete gemindert. Die Vermieterin durfte daher kündigen, nachdem sich ihre Mieter in Höhe von insgesamt zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand befanden.

(LG Berlin, Urteil v. 22.07.2016, Az.: 63 S 237/15)

(VOI)