Hausvertrag und Grundstückskauf – Stets verknüpft?

[image]Wird im Hausvertrag konkret auf ein Grundstück Bezug genommen, sind Grundstückskaufvertrag und Hausvertrag miteinander verknüpft. Das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg hat klargestellt, dass ein Hausbauvertrag und ein Grundstückskaufvertrag nicht zwingend miteinander verknüpft sind. Daher muss der Hausbauvertrag bei fehlender Verknüpfung gemäß § 311b I BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nicht notariell beurkundet werden.

Baufirma hilft bei der Grundstücksuche

Im zugrunde liegenden Fall schloss ein Paar mit einer Baufirma einen Hausbauvertrag. Darin wurde unter anderem geregelt, dass die Baufirma bei einer Kündigung ohne wichtigen Grund 10 % des Kaufpreises verlangen darf und eine Verknüpfung zwischen Hausvertrag und Grundstückserwerb ausgeschlossen wird. Das Bauunternehmen bot den Bauherren jedoch an, ihnen bei der Suche nach einem Grundstück zu helfen. Einige Zeit später kündigte das Paar den Hausvertrag, weil die Baufirma kein passendes Grundstück gefunden habe. Das Unternehmen verlangte daraufhin gerichtlich die Zahlung von 10 % des Kaufpreises. Nun wendeten die Bauherren ein, dass der Hausvertrag ohnehin nach § 311b I BGB nichtig sei, da er wegen der Verknüpfung mit dem Grundstücksvertrag notariell hätte beurkundet werden müssen.

Keine automatische Verknüpfung der Verträge

Nach Ansicht des OLG lag keine Verknüpfung der Verträge vor, was nur bei gegenseitiger Abhängigkeit der Verträge der Fall wäre. Vorliegend sei dies aber zu verneinen. Die Baufirma habe die Hilfe bei der Grundstückssuche nur als Service angeboten. Immerhin habe sie im Hausvertrag nicht auf ein konkretes Grundstück Bezug genommen und keinen Einfluss auf die Durchführung eines etwaigen Grundstückskaufvertrags gehabt. Denn der Grundstückshandel gehöre grundsätzlich nicht zum Geschäft einer Baufirma. Auch wenn man erst ein Grundstück brauche, um ein Haus darauf bauen zu können, könne nicht automatisch ein Verknüpfungswille der Parteien angenommen werden. Damit musste der Hausvertrag nicht notariell beurkundet werden. Da der Vertrag ohne wichtigen Grund gekündigt wurde, bestehe der Zahlungsanspruch der Baufirma.

Der Notartermin

Beim Hauskauf spielt der Notartermin eine besonders wichtige Rolle. Denn ohne die Beurkundung ist der Kaufvertrag nach den §§ 311b I 1, 125 BGB nichtig. Daher sollten alle Beteiligten - also Käufer und Verkäufer - vor dem Notar erscheinen und die nötigen Erklärungen abgeben. Kann einer der Beteiligten nicht erscheinen, sollte er rechtzeitig eine Vollmacht ausstellen, um zu verhindern, dass ein weiterer Notartermin, der wieder zusätzliche Kosten verursacht, erforderlich wird. Außerdem ist eine angemessene Vorbereitung des Notartermins nötig. Hierzu kann man sich z. B. den Vertrag zuvor zuschicken lassen und ihn genau prüfen. Bei Unklarheiten kann man dann den Notar im Termin darauf ansprechen und sich aufklären lassen. Ferner sollte man sich informieren, welche Dokumente man zum Notartermin mitbringen muss. Nötige Unterlagen sind etwa der Personalausweis, Auszüge aus dem Grundbuch oder Teilungserklärungen.

(OLG Naumburg, Urteil v. 20.01.2011, Az.: 1 U 84/10)

(VOI)