Kann der Eigenbedarf wirksam im Mietvertrag ausgeschlossen werden?

Als weiteres Phänomen im Zuge der Kostenexplosion an Mieten und m²-Preisen für Immobilien in Ballungsgebieten ist nunmehr die deutliche Zunahme von Eigenbedarfskündigungen zu beobachten.

Denn mittlerweile stellen wir bei vielen Beratungen bei uns fest, dass der Kündigungsgrund des Eigenbedarfes den klassischen Kündigungsfall des Zahlungsverzuges wegen ausstehender Mieten abgelöst hat.

Ob man im Mietvertrag oder im notariellen Kaufvertrag bereits eine Eigenbedarfskündigung wirksam zugunsten des Mieters ausschließen kann und darf, wollen wir uns hier näher anschauen.

1. Grundsatz

Grundsätzlich setzt die Eigenbedarfskündigung voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung entweder für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörige benötigt.

Auf die entsprechenden grundsätzlichen Voraussetzungen zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung möchten wir hier jedoch in diesem Artikel gar nicht näher eingehen, sondern vielmehr auf die Möglichkeit, ob man die Eigenbedarfskündigung schriftlich ausschließen kann.

Sofern Sie weitere Informationen zu den grundsätzlichen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung wünschen, schauen Sie einfach unter folgendem Link nach: https://www.anwalt.de/rechtstipps/die-eigenbedarfskuendigung-welche-rechte-haben-mieter-und-vermieter_081813.html

2. Ausschluss im Mietvertrag

Der Bundesgerichtshof hat bereits in einem Urteil aus dem Jahre 2007 (AZ: VIII ZR 223/06) klar festgelegt, dass sich Mieter und Vermieter grundsätzlich bereits sowohl im Mietvertrag als auch in einer gesonderten schriftlichen Vereinbarung darüber verständigen können, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Mietverhältnis ausgeschlossen werden soll.

Dabei hat der BGH auch geurteilt, dass eine derartige Vereinbarung auch wirksam ist, wenn diese nicht zeitlich befristet ist. Denn in vielen Mietverträgen wird häufig davon Gebrauch gemacht, dass derartige Vereinbarungen zeitlich befristet sind. Diese sind genauso wie unbefristete Vereinbarungen ebenfalls wirksam.

Vorsicht Schriftform

Entscheidend ist hierbei jedoch, dass sowohl in befristeten als auch unbefristeten Vereinbarungen diese der notwendigen Schriftform unterliegen müssen. Dies bedeutet also, dass eine entsprechende Vereinbarung unbedingt und zwingend schriftlich zu erfolgen hat.

Weitere Voraussetzung ist, dass auch für einen Außenstehenden klar zu erkennen sein muss, dass diese Vereinbarung im Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Dies bedeutet, dass diese Vereinbarung entweder unmittelbar in den Mietvertrag aufgenommen wird oder in einem Schriftstück vorhanden ist, welches zweifelsfrei zum Mietvertrag gehört.

Darüber hinaus sollte darauf geachtet werden, dass keine klassische Musterformulierung, wie sie in den gängigen Mustermietvertragen vorhanden ist, genutzt wird. Denn diese halten häufig einer sogenannten Inhaltskontrolle nicht stand, sodass diese im Ergebnis unwirksam sind.

Da gesetzlich keine verbindlichen Musterformulierungen vorgeschrieben sind, raten wir daher immer zu eigenen Formulierungen, die den entsprechenden Ausschluss der Eigenbedarfskündigung klarstellen. Ob diese im Ergebnis handschriftlich oder maschinell in den Mietvertrag oder einem gesonderten Urkundsstück aufgeführt werden, ist dabei ohne Belang.

3. Ausschluss der Eigenbedarfskündigung in notariellen Kaufverträgen

Auch in notariellen Kaufverträgen kann selbstverständlich die Kündigung zum Eigenbedarf wirksam ausgeschlossen werden. Hierbei gelten die gleichen Voraussetzungen wie unter 2.

Vereinbarung wirkt auch für Rechtsnachfolger

Genauso wie in einem Mietvertrag wirkt sodann eine derartige Formulierung zum Ausschluss der Eigenbedarfskündigung selbstverständlich auch für zukünftige Käufer der Wohnung oder des Hauses. 

Diese haben sich entsprechend an die Vereinbarungen des Vorvermieters zum aktuellen Mieter zu halten, sodass sich ein neuer Eigentümer nicht darauf berufen kann, von dem entsprechenden Kündigungsrecht nichts gewusst zu haben.

Fazit

Vor dem leichtfertigen Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung durch den Eigentümer sollte zunächst immer in den aktuellen Mietvertrag oder den entsprechenden notariellen Kaufvertrag geschaut werden, ob dort nicht eine entsprechende Klausel zum Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung vorhanden ist.

Hierdurch können im Einzelfall Rechtsstreitigkeiten und teure Gerichtsverfahren bereits im Vorfeld vermieden werden.

Ausdrücklich möchten wir abschließend darauf hinweisen, dass wir nicht in allen Fällen eine kostenlose Beratung zu diesem Thema grundsätzlich anbieten können.

Aufgrund der Vielzahl von teilweise sehr komplexen Anfragen aus dem Internet können wir auch Nachfragen zu diesem Artikel nicht alle kostenlos beantworten.

Wir bitten hier um Verständnis.

Ihre KGK Rechtsanwälte